家賃・賃料未払による立退きを請求したい方へ

家賃・賃料未払による立退きを請求したい方へ借家人が家賃(=賃料)を滞納するため、契約期間途中に立ち退きをしてほしいが、法的に立ち退きまで請求できるのか、そんなケースについて以下でご説明します。

 

1.契約解除することができる場合

賃貸借契約を、賃貸人側から一方的に解除することができるのは、大きく以下の2通りの場合に分けられます。

  1. 契約書に解除事由が記載されており、解除事由に該当する事情が存在する場合
  2. 借家人が、契約書に定められる借家人の義務に反していると認められる事情が存在する場合(債務不履行)

 

2.賃料未払いを理由とする解除の場合

賃料未払いは、賃借人が負担する義務の中でも重要な要素であるため、これを解除事由として契約書に含めているケースが多いです。また、記載がなくても、民法上の債務不履行を理由として解除ができると解されます。

しかし、解除事由に含めていれば、直ちに解除できるというわけでもありません。

賃貸借契約は、他の契約とは異なり、信頼関係を基礎とする契約であることから、信頼関係が破壊されたと認めるに足りる事情がない限り、契約の解除は認められないと考えられています(最高裁昭和39年7月28日)。

この信頼関係が破壊されたか否かは、総合判断であるため、●カ月賃料未払いが続いたから即座に契約解除の上立ち退きを請求できる、と断言することはできません。

 ただ、一般的には、3カ月以上未払いが続くようであれば、信頼関係が破壊されたと判断される傾向にあるようです。

 また、2か月以下の滞納であっても、繰り返されていると、信頼関係が破壊されたと認定される場合があります。ただ、そこに至る過程での催告やそれに対する応答、直近の滞納の有無、など複数の事情が考慮されて判断される傾向があります。

 

3.立退請求の流れ

 賃料滞納を理由とする立ち退き請求は、以下の流れになります。ただ、これは、相手方が最後まで応じなかった場合であり、弁護士が入って交渉することで早い段階で合意に至り退去が実現するケースや、訴訟提起後に和解によって退去が実現するケースも珍しくありません。

 また、費用や時間を考えると、そのような早期解決が望ましいと言えます。訴訟も費用は掛かりますが、執行はそれにも増して費用が掛かるのが一般的だからです。それゆえ、交渉か、遅くても訴訟中での合意による退去に至る方が大家側としてもメリットがあります。

  1. 賃料滞納
  2. 相当期間を定めた催告(2週間~1月程度が相当と思われます)
  3. ②の期間内に履行がない
  4. 解除及び立ち退き通知
  5. 訴訟提起
  6. 判決
  7. 強制執行

 

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