賃料(家賃)の回収方法について

賃料の回収方法としては、以下の通りです。

※建物明け渡し請求と一部流れが重なります。

 

1.家賃滞納

まず、賃借人が家賃を滞納する事態が発生していることが前提です。

賃料(家賃)の回収方法について

2.賃借人に対し、家賃支払の催告

賃借人に対し、家賃の支払いがされていないこと、一定期間内に支払をするよう催促を行います。この催促に対し、支払いがない場合には、複数回催促を行うことが考えられます。

催告は、民法上は、口頭でも問題ありませんが、証拠化するために、書面(内容証明郵便)で送った方がよいでしょう。後述するように、催告は契約解除の前提として重要なので、特に、解除を考えている場合は、行なったことがわかるように内容証明郵便にしておくことが望ましいと考えられます。

ここで、家賃の滞納が長期化している場合(目安としては3か月分)、滞納が解消されない場合は賃貸借契約を解除するという催告も同時に行うことが考えられます。契約解除は原則として催告が必要なので、もし、解除も考えているのであれば、ぜひ、同時に催告をしておくと良いでしょう。

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3.賃借人、(連帯)保証人へ訴訟提起→和解または判決

交渉をしても、未払い賃料の支払いがされない場合には、賃借人・(連帯)保証人を相手方として、訴訟提起することが考えられます。この場合には、滞納賃料のみならず、延滞金(遅延損害金)も含めて請求することができます。なお、賃料の請求だけにとどめることもできますが、滞納が長期に及んでいる場合には立ち退きを求める訴訟も同時に起こすことが考えられます。

賃料請求の場合には、請求金額が60万円以下の場合には、少額訴訟(原則として1回期日で終了する裁判)を利用することもできます。また、支払督促(賃借人が応じてこなければ裁判をすることなく債務名義を取得できる制度)の利用も考えられるところです。

 ただ、退去も同時に求めるのであれば、少額訴訟や支払い督促では扱えないので、通常の訴訟を起こすことが必要です。なお、解除から明け渡しまでは賃料ではなく不当利得(通常は賃料相当額)となるので、訴状の書き方には注意が必要です。

訴訟の場合は、訴訟中に和解の申し出がある場合もあり、それに応じた場合は、和解内容に従って支払いを受けることになります。支払いが困難という理由で滞納していた場合は、和解の申し出があるとしても分割での支払いとなることが多いです。また、和解の中で立ち退きも定めた場合には、その期日までに立ち退いてもらい、引き渡しを受けることになります。

 被告が出廷すれば、多くの場合、裁判所はまずは和解による解決の可能性を探るので、和解で解決するケースも多いです。後述するような執行の費用と手間がかからないことが期待できるのが和解による解決のメリットでしょう。

賃料(家賃)の回収方法について

4.強制執行

判決が確定した場合や支払督促に異議が申し立てられなかった場合には、その判決内容を実現させるために、強制執行を行うことが可能になります。この場合には、執行先の財産を調査する必要がありますので注意が必要です。

 なお、立ち退きの強制執行も可能ですが、これにはコストがかなりかかりますので、できれば、合意により退去してもらうほうが良いでしょう。

賃料(家賃)の回収方法について

5.最後に

上記の手続きは簡単に見えても、実際に行おうとすると、内容証明郵便の作成、訴状の作成、法廷での訴訟活動、など一般の方にはなかなか難しいものもあります。したがって、弁護士にお任せいただくのがお勧めです。

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