賃料滞納者への原状回復費用の請求について

賃貸借契約が終了すると、原状回復といって、賃借人の故意・過失により毀損した部分を修繕する等して、賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少を復旧しなければなりません(※ 国土交通省が公表しているガイドラインでは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」となっています。)。通常、賃貸借契約書にも、原状に復して明け渡しをすべき旨、規定されていると思います。

大抵の場合、賃借人は、残置物も何もない状態で、部屋を明け渡してくれますが、稀に、残置物を残していく、あるいは、その処理に要した費用(原状回復費)の支払を拒否する賃借人がいます。

この場合、賃貸人としては、どのように対処するべきでしょうか。

 

〈賃貸人がとるべき対応〉

まず、「自力救済行為をしてしまった場合の損害賠償」という記事に記載したように、賃貸人自ら、賃借人のもとを訪れ、脅迫めいた請求をする、あるいは、勝手に鍵を交換する等して賃借人を締め出すという行為は、自身に対して損害賠償請求をされる等、法的責任を追及される可能性がありますので、絶対にやめてください。民事上の損害賠償請求のみならず、刑事責任を問われる可能性もあります。

そうは言っても、どのように原状回復費用を回収すればいいのか不安に感じられる方が多いと思います。賃借人に請求することができるとはいえ、家賃を滞納していた賃借人が、原状回復費だけは素直に支払うとは考えづらいからです。

そこで、考えられるのが保証人への請求です(単なる保証人の場合もありますし、連帯保証人の場合もあります。)。

賃貸借契約の際、保証会社を要求する賃貸人もいますが、賃借人の両親や兄妹など、個人を保証人としてたてる場合もあります。

単純な保証人と連帯保証人とでは、若干立場が異なりますが、債務者(賃借人)が賃貸借契約に関する債務の履行を怠った場合に、保証人には支払義務が生じるのは共通であり、原状回復費用についても、保証人に請求することができます(契約内容次第ですが、通常は、原状回復費用も保証債務に含まれていることが多いです。)。

保証人に請求することの一番のメリットは、まず、保証人から金銭を回収することができる点です。

通常、家賃を滞納する方の多くは、金銭的に逼迫しているので、資産がほとんどない可能性もあり、上記のよう原状回復費用に関しても、あまり期待はできません。しかし、保証人には、前述の通り、親族がたてられている場合が多く、親族の不始末についてはしっかり責任を負うと、お支払いただける場合があります。

保証人に請求することのもう一つのメリットは、賃借人に対する精神的なプレッシャーです。

上記のように、保証人は親族や友人等、賃借人と密接な関係にある方が多いので、賃貸人に対してはあまり良好な態度を示さない賃借人であっても、保証人には迷惑をかけたくないと、こちらの連絡に応じることが期待できます。また、そうすることによって、賃借人がこちらの連絡を無視し続け、事件が長期化することを回避できる可能性もあります。

以上のようなメリットがあるため、賃借人が非協力的な場合は、賃借人と同時に保証人にも通知(内容証明)を送り、そのことも賃借人に伝えるとよいでしょう(その文面を見て驚いた賃借人から連絡が来る可能性もありますし、保証人から賃借人に連絡をするケースもあるでしょう。)。

 

〈最後に〉

以上のように、賃料滞納者に対する原状回復の請求する場合は、効果的な方法があります。弁護士にご相談いただければ、そのようなメリットを踏まえ、最適な手段をアドバイスさせていただきます。

賃料滞納者への原状回復費用の請求でお悩みの場合は、ぜひ、多摩中央法律事務所にご相談下さい。

 

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