家賃滞納者への対応について

家賃の滞納があった場合、家賃滞納者への対応として考えるべきことは、①明け渡しを求めること、②滞納した分の賃料等を回収することの2点です。

以下では、それぞれについての説明と、当事務所にご相談いただいた場合にできることを説明します。

 

〈明け渡しについて〉 

家賃の滞納が続いてしまうと、大家さんとしては、賃料を回収できない状態が続いてしまい、収益をあげることができなくなります。そこで、当然、家賃滞納者には明け渡しを求め、別の賃借人から家賃を回収したいと考えるのが通常でしょう。

しかし、家賃の滞納があったからといって、直ちに明け渡しを求めることができるわけではなく、解除が認められるためには一定の要件を充たす必要があります。

どのような場合に解除が認められるのかは、「建物の明け渡し請求を検討すべきタイミング」という記事に記載していますが、一般的には3ヶ月以上の家賃の滞納がある場合に、契約解除が認められやすいと考えられています。

弁護士にご相談いただければ、ご相談いただいたケースにおいて、明け渡しが認められる見込みがあるかどうか、また、認められないとしたら、今後どのような手順を踏めばよいか、ご助言させていただきます。

また、明け渡しを求める手段としては、①通常訴訟(裁判を提起します)、②明け渡し断行仮処分、③即決和解、④訴訟外での和解締結といった手段が考えられますが、今回の事案では、どの方法をとることが適切であるのか、それぞれのメリット・デメリットも踏まえて、説明させていただきます。

 

〈未払賃料等の回収について〉

明け渡しとあわせて、必ず請求したいのが、未払いの賃料等の金銭的な請求です。通常は、明け渡し時までの賃料相当損害金等も合わせて請求をします。

一般に、家賃を滞納する方は、他に資産がない方が多く、生活に余裕がない可能性が高いと予想されます。長期化すると、賃借人がさらに金銭的に逼迫し、最悪の場合には破産申立に至る可能性もありますし、仮に裁判等で判決を取得し、強制執行が可能な状態になったとしても、結局差し押さえるべき財産がなく、時間と費用だけかかってしまったということにもなりかねません。

そこで、(上記のように、滞納があったら直ちに解除が認められるわけではありませんが)、このような金銭の回収ができなくなるリスクを軽減するために、早期に対応をとる必要があります。弁護士にご相談いただければ、事案に即し、少しでも早期に金銭回収を図ることのできる方法を、ご助言させていただきます。

また、消費者金融からの借入れ(借金)等と異なり、見落とされがちではありますが、これらの金銭的請求の場合でも、遅延損害金を請求することが可能です。契約書上14.6パーセントと定められていることが多いですが、この遅延損害金も請求するべき重要な費目です(もちろん、和解交渉の一環として、損害金の免除はすることもあります。)。

遅延損害金の計算まで出てくると、充当の問題等、かなり複雑な話になってきますが、弁護士にご相談いただければ、このような細かい費目についても正確に計算し、しっかり請求させていただきます。

 

〈最後に〉

家賃の滞納者に対する対応は、上記のようにタイミングの問題もありますし、請求する具体的な内容についても複雑な場合があります。また、滞納者に対して、どのような対応をするか、判断に悩む場合があると思います。

当事務所にご相談いただければ、親身になってお話を聞かせていただき、事案に即したご助言をさせていただきます。また、面倒に感じる滞納者とのやりとりについても、ご依頼いただければ、全て弁護士が対応します。

家賃の滞納者に対する対応でお困りの場合は、ぜひ一度当事務所にご相談下さい。

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