占有移転禁止の仮処分とは

占有移転禁止の仮処分といわれても、なんのことだか、と思われる方が多いと思います。そこで、少し、具体的な事例も交えて、占有移転禁止の仮処分について説明したいと思います。

 

〈モデルケース〉(架空事例)

①事例

Aさんが大家として、Bさんにマンションの一室を貸していたとします。しかし、Bさんが家賃を滞納するようになり、滞納が続いたため、Bさんとの契約を解除して、Bさんにマンションを出ていってもらうことにしました。

 

②Aさんがとることのできる手段

まずは、Bさんに対し、契約解除の意思表示をすると共に、明け渡しをお願いします。ここで、Bさんが、素直にこれに応じてくれれば話は早いのですが、色々と理由をつけて明け渡してくれない場合があります。

そのような場合、そのままではAさんは誰にもマンションを貸すことができず、Bさんからも何も回収できない状態が続きます。そこで、そのような状態を解消するために、AさんはBさんに対し、明け渡し請求訴訟(裁判)を提起することが考えられます。

 

③問題点

②でみたように、AさんはBさんに対し、訴訟を提起し、Aさんが勝訴をしたとします。しかし、ここで、訴訟中に、Bさんがマンションから退去し、Bさんの知合いのCさんが代わりにマンションを使用するようになっていたらどうでしょう。

訴訟で勝訴をした相手が、判決に従わない場合、強制執行という手続をとることができますが、この強制執行は、原則として、債務名義(数種類ありますが、訴訟で言えば判決)に記載された当事者に対してのみ、行なうことができます。

そうすると、Aさんは、せっかく訴訟で勝利しても、現に自分のマンションを勝手に占有しているCさんに対し、Bさんに対する勝訴判決をもとに強制執行をすることはできず、別途、Cさんに対する訴訟を提起し、再度Cさんに対する判決を取得しなければならないということになります。

しかし、そうなると、新たに訴訟を提起する分だけ、費用も時間もかかってしまい、また更に別の第三者の占有が始まってしまう可能性も否定できません。このような不合理な事態を回避するための措置として、考えられたのが占有移転禁止の仮処分です。

 

〈具体的な処分の内容と流れ〉

具体的な処分の内容としては、執行官という担当者が、建物を保管し、建物を占有する人(先ほどの事例というとBさん)に対し、第三者に対する建物の占有移転禁止を命じます(その間、建物は、債務者・債権者・執行官のいずれかが占有することになりますが、建物の場合は債務者が占有をすることが通常です。)。

この処分の申立は、その後に想定している建物明け渡し請求訴訟の管轄裁判所と同じ裁判所もしくは、建物の所在地を管轄する地方裁判所に対してすることになります。

具体的な流れは以下の通りです。

 

〔申立〕

〔債権者面接〕

※ 債権者と裁判官の面接

〔担保決定〕

※ 担保金の額を、裁判官の自由裁量で決定します。通常、家賃の1~3ヶ月分となることが多いですが、店舗等の場合には異なる場合があります。

〔立担保〕

※上記決定金額を払うことになりますが、通常は供託になります。

〔仮処分決定発令〕

〔仮処分執行〕

 

このようなケースにおいては、第三者に占有が移ってしまってからでは意味がありませんので、申立の迅速性が必要となります。

明け渡しを求めたいが、占有移転の心配があるという場合には、弁護士に相談しつ、急ぎ手続を進めましょう。

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