入居者が行方不明・夜逃げした場合の対応

非常に残念なことではありますが、金銭的な事情等から、入居者が行方不明になってしまうことや夜逃げをしてしまうことがあります。

以下では、そういった場合の対応について説明していきます。

 

〈自力救済はしてはいけない〉

入居者がいなくなってしまった場合、荷物等がそのまま残されていることがありますが、「いなくなってしまったから、捨ててしまえばいいや」というお話にはなりません。

「自力救済行為をしてしまった場合の損害賠償」という記事で詳細を記載していますが、万が一、自力救済行為(法律に則らずに権利の回復を図ろうとする行為)をしてしまった場合、民事上の損害賠償責任や刑事責任を負うことになる危険性があります。

入居者がいないからといって、法律に則らなくていいということにはなりませんので、原則として、下記のような対応をとることが必要です。

 

〈①訴訟の提起〉

明け渡しを求めるにあたっては、まず契約を解除する必要があります。そして、契約解除の意思表示をする必要がありますが、行方不明になってしまった賃借人に対しては、通常の場合のように、内容証明郵便を送って解除の意思表示を伝えることはできません。

そこで、建物明け渡し請求訴訟(裁判)を提起し、訴状に、契約解除の意思表示を記載することによって、解除の意思表示をすることになります。

そうはいっても、訴状も結局郵送できないのではないか、と思われるかもしれませんが、こういった場合のために、「公示送達」という手続が用意されています。

公示送達は、一定期間、裁判所の掲示板に、掲示をすることにより、実際に送達したのと同じ効果をもたせることのできる手続です。

この手続を使うことによって、居所のわからない賃借人に対しても、契約解除の意思表示をし、明け渡しを認める判決を取得することができます。

 

〈②強制執行〉

上記判決を取得できた場合には、判決をもとに強制執行(明け渡しの断行)をすることもできます。

 

〈③残置物の処分〉

ここで注意しなくてはならないのが、上記①②の手続により、強制執行をすることはできるのは、あくまで「建物」の明け渡しということです。建物の明け渡しをできるからといって、中にある残置物を廃棄することができるわけではありません。これを勝手にやってしまうと、自力救済行為として、後々問題になりかねません。

そこで、残置物については、建物の強制執行の際に、執行官が債務者に引渡しあるいは即日売却の手続をとることになります。そして、これらの措置をとらなかった物については、明け渡し断行日から1週間未満の日を残置物の売却期日として指定し、売却手続をすることができます。

 

〈④保証人への請求〉

保証人は、賃借人の債務を保証する立場にありますが、判例上、明け渡し義務は、賃借人のみが負うものとされており、保証人は、明け渡し義務自体は負いません。

しかし、未払賃料等の金銭債務については、保証対象となりますので、保証人から回収する方法も検討する必要があるでしょう。

 

〈最後に〉

以上のように、賃借人が夜逃げした・行方不明になったという場合にも、明け渡しを求める手続をとることはできます。

しかし、その手続は裁判所を通した専門的なものであり、また、知識がないまま自分で行おうとすると意図せずに自力救済に該当する行為をしてしまう危険もある等の問題もあります。そのような問題を回避するため、賃借人の夜逃げや行方不明でお困りの場合には、まず弁護士にご相談下さい。

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