個人の方が投資用に購入した物件や、あるいは、自己所有の空き家を、家賃収入のために不動産を賃貸にだしたものの、賃料が支払われない、出て行ってもらいたいが賃借人が応じない又は賃借人と連絡がつかないため出て行ってもらえない、などでお困りのケースを近年よく聞きます。
このようなケース（賃料未払いに困っているケース）では、弁護士に依頼することで、以下のことを行うことができます。
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１．賃料回収
相手方に賃料の支払いを請求し、相手方が応じればこれを回収して交渉で終了、応じない又は連絡がつかなければ裁判により請求し、判決がでれば強制執行で回収することができます。なお、連帯保証人など、保証人がいる場合は、保証人に請求することもできます。
いずれの場合でも、弁護士が代理人として交渉するので、ご本人様は賃借人と直接交渉する必要がなくなり、心理的な負担が軽減されることが期待されます。
※未払い賃料について判決を得て強制執行しようとする場合、まず考えられるのは、給与差押えです。勤め先がわかっていれば可能です。また、それ以外の場合でも、相手方の財産がどこにあるかは債権者側で探る必要がありますが、最近は財産開示請求制度も改正されて実効性が増したと考えられ、また、第三者財産開示制度もできたので、これにより金融機関の口座情報を調べることも可能となり、以前よりは難易度が下がったと思います。
２．明け渡し請求
賃料の未払いがあり、なかなか解消されない場合、催告の上契約を解除して、立ち退き請求を行うことが考えられます（例外的に無催告解除ができる場合もあります）。なお、立ち退き請求が認められるためには、信頼関係が破壊されたと言える程度の未納が必要であり、通常、３か月分が目安と言われています。もっとも、交渉により合意に至ればそれに満たない額でも解除できます。また、３か月分未納になってから動く必要はなく、早めに支払い請求をして、その上で滞納が解消されずに３か月分に達したら、解除手続きに進むと良いでしょう。（３か月は目安なので、状況によってはもう少し早めに進めても良いかと思います）
。相手方に建物からの退去を請求し、相手方が応じれは明け渡し、応じない又は連絡がつかなければ裁判により請求し、判決がでれば強制執行で明け渡しを実現することができます。
賃料を支払ってくれない方に貸したままにしていても損失が拡大するだけなので、賃借人の対応が不誠実だと感じたら、このような方法も検討してみると良いと思います。ただ、信頼関係が破壊されたと評価されるに至らないと解除、明渡し請求は認められないので、まずは弁護士にご相談ください。
３．裁判について
裁判は、弁護士でなければ提起することができないわけではありません。ご本人でも行うことは可能ですが、訴状や準備書面の作成・証拠の整理・期日への出頭など手間が多く、裁判に慣れている弁護士に依頼することで、賃料回収・明け渡しまでスムーズに進めることが期待できます。
弁護士にご依頼いただければ、弁護士が代理人として出廷するため、ご本人様が出廷する必要はありません。（理論的には当事者尋問を行う場合には出廷が必要ですが、賃料未納による解除の場合には尋問が行われることはまずないと思われます）
４．弁護士費用について
相談 初回1時間 無料
賃料未払いに基づく解除の場合
原則は着手金5万円（税込み5万5000円）（訴訟の場合は5万円（5万5000円）追加）
成功報酬 （退去）20万円（税込22万円）＋回収した賃料のうち10％（税込11％）
＊月額賃料が10万円未満の物件の場合、（退去の）成功報酬は2か月分の賃料相当額（ただし、最低10万円（税込11万））
＊実費別。また、強制執行など別の手続きに関しては追加費用あり
５．その他の原因での契約解除・立ち退き請求について
賃料未払い以外にも、賃借人が契約で定めた用途とは別のことに使っている（住居用なのに店舗にしているなど）、無断で第三者に転貸している、騒がしくて近所に迷惑をかけている、など賃借人に関する問題で悩んでいる場合は、弁護士にご相談ください。状況によっては、解除・立ち退き請求が認められる場合があります。
当事務所でも、用法違反を理由とした解除、立ち退き請求に成功した事例がありますので、ぜひ、ご相談ください。
