家賃保証会社・不動産管理会社の方へ | 立川・埼玉所沢の弁護士による建物明渡・立ち退き相談[弁護士法人多摩中央法律事務所]

１．借主が家賃を支払わない場合の、貸主側の取るべき方法

賃貸物件の借主が家賃を支払わない場合において、貸主側が取ることが可能な方法は以下のものが考えられます。

【不動産管理会社】 不動産管理会社は弁護士ではないため、紛争になった場合に関与を続けることは弁護士法違反の恐れがあります。そこで、大家さん(不動産所有者）が 弁護士に依頼して対処することになります（大家さん自身で行うことも可能ですが）。大家さんができるのは、典型的には、以下のことです。 賃料の督促及び建物からの退去を求める。 賃料支払及び建物退去のいずれに対しても応じてもらえない場合、裁判を提起し、判決（債務名義）を獲得し、強制執行を行う。

 

【家賃保証会社】 家賃保証会社の場合は代位弁済すると自社の債権となるため、当事者として交渉や訴訟を行うことができます。 家賃を代位弁済した上で、借主に求償請求をする。 借主から応じてもらえない場合には、裁判を提起し、判決（債務名義）を獲得し、強制執行を行う。

 

２．裁判の流れについて

裁判においては、①訴状の作成、提出②借主側から答弁書の提出③双方が書面で主張立証④和解又は判決の流れになります。

 

３．弁護士に依頼した場合

①③④について、全て弁護士に任せた上で、日常業務に専念することが可能になります。

弁護士からは、作成した書面内容の確認や事実関係の聴取、裁判期日の状況報告などで連絡が来るほかは、定期的に進捗連絡することで、状況の把握が可能です。

 

４．顧問契約の締結について

多数人との関係で継続的に契約を行うという、不動産賃貸借の性質上、家賃を滞納して退去を求める・未払いの賃料や原状回復費用などを回収するといった必要性が出てくるケースは絶えず存在します。不動産管理会社の場合は、弁護士法その他法律との関係でどこまでなら会社として行なっても良いか悩ましいところもあると思いますが、そういう問題についての相談も可能です。

トラブルが発生する前の段階で、弁護士と顧問契約を締結し、賃貸借契約の内容や賃貸の状況を弁護士と共有することでトラブルを未然に防止する可能性が高まるほか、実際にトラブルが発生したときに、即座に弁護士対応が可能になります。

また、顧問契約の場合には、弁護士費用が通常よりも安い(コースによる）点もメリットです。