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【コラム】法定更新と自動更新

2020-10-10

法定更新とは

 みなさまは法定更新という言葉を聞いたことがあるでしょうか? これは、借地借家法26条に定められた仕組みで、簡単にいうと、期間の定められた建物賃貸借契約においては、更新の合意ができなくても、法律により更新がされるということです。すなわち、

1 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において

2 当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったとき

には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

 ただし、契約期間は定めがないものとなります(同条但書)。定めがない契約の場合も、6か月前に申し入れることで解約は可能です(借地借家法27条)。ただし、正当事由が必要です(借地借家法28条)

なお、ここで注意が必要なのは、上記の更新拒絶通知には正当事由(借地借家法28条)が必要なので、正当事由が認められないと通知がされていないのと同じことになり、法定更新になることです。

自動更新条項とは

 自動更新条項とは、一定期間に解約の申し入れがない場合は従前と同じ内容で更新したこととするという条項で、建物賃貸借契約書に盛り込まれていることが多いです。これは、確かに自動的に更新されますが、契約の効果として生じるものである点が、法定更新とは異なります。この場合は、期間についても、契約で定めたところによることになり、その点が法定更新とは異なります。

なぜ自動更新条項を入れておくのか?

 自動更新条項がなくても、双方何もしなければ、26条1項の通知がされていないわけですから、法定更新により従来と同じ条件で更新したことになります。そうすると、自動更新条項は不要にも思えます。それでも入れておくメリットとしては、期間の定めがあるものとなることが挙げられます。期間の定めがあれば、あらかじめ定めてあると、更新の際に更新料を請求することができます。仮に「法定更新でも請求できる」と定めておいても、法定更新は一度されるとその後期限がない契約となり更新という概念自体がなくなるので、更新料を請求する機会は生じません。その点、自動更新であれば、2年とか3年とか定めた期間ごとに更新料を請求できるというメリットがあります(もちろん、あらかじめ定めておくことが必要です)。

 また、オフィスの賃貸借だと、最初に差し入れた保証金が少しずつ償却され、更新ごとに保証金が追加で発生するような仕組みのところもあるようです。これについても、更新時に支払う仕組みになっていると、更新自体がなくなってしまうと支払ってもらうことが難しくなるでしょう。

 そういう意味で、自動更新条項は大家さん側にとっては重要なものだと言えます。

解釈で迷ったら

 建物賃貸借契約書にはその物件独特の定め方がされている場合があります。上記の更新の問題に限らず、大家さん側が慣れていなくて見様見真似で作ったらしく解釈が難しい契約書になっている場合もあれば、一見大家さん側に有利なものの有効性が微妙な内容が含まれている場合もあります。そのような場合、まずは弁護士にご相談ください。

 借地借家法については、借地人・借家人保護のために民法の契約自由の原則を大きく修正するものであり、旧借地法・借家法の時代から多くの判例が積み重ねられてきました(旧法時代は正当事由の条文などに違いがあることにも要注意です)。契約書も法律、判例に沿って解釈する必要があるので、まずは法律の専門家である弁護士にご相談ください。当事務所では、大家さん(オーナー様)からの不動産賃貸借に関するご相談は、初回1時間無料とさせて頂いております。

【コラム】マンションやアパート等の契約更新の拒絶について

2020-09-30

建物賃貸借の契約更新拒絶について

建物賃貸借(いわゆる借家。マンションやアパートの賃貸借もこれに当たる)において、契約期間が決まっている場合、大家さんの側から契約更新を拒絶するにはどうしたらよいでしょうか? これについて、一般的な感覚だと、「あらかじめ決められた期間が終わったら契約終了では?」と思うかもしれません。しかし、建物賃貸借の場合、そう簡単ではありません。なぜなら、借地借家法という法律があり、賃借人保護を図っているからです。

 すなわち、借地借家法26条は、「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」と定めています。すなわち、更新を拒絶したい場合は、1年前から6か月前までに通知する必要があり、それをしないと従来と同じ条件で更新したことになってしまいます(法定更新)。また、その場合は、26条但書により、期限の定めがないものとなります。すなわち、従来、2年、3年、など期間を定めていても、以後は期間の定めがなくなるわけです。(その場合も、解除ができないわけではなく、正当事由がある場合に6か月前までに通知することで解除はできます)

更新拒絶には正当事由が必要

では、1年前から6か月前までの間に通知すれば必ず更新を拒絶できるのでしょうか? 実は、そうではありません。更新の拒絶には、正当事由が必要です。すなわち、借地借家法28条に「建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定められています。

 簡単に言うと、家主の側がその建物を必要とする事情(例えば息子や娘が帰ってきて住む、など)、建物自体に関する問題(建て替えの必要性など)、借りている側の状況(例えば、そこを出たら住む場所がないのか、それともセカンドハウスとして使っているだけで解約されても生活には困らないのか、など)、立ち退き料の提供の有無や金額、などの総合的な考慮によって正当事由の有無が判断されるということです。

立ち退き料について

 立ち退き料については、正当事由が弱い時に補完するものという考え方が一般的だと思います。それゆえ、正当事由の程度によって金額が変わってくるという面もあります。また、その物件の賃料も影響することが多いと考えられます。その他引っ越し費用なども考慮されることがあります。一方で、正当事由がしっかりとしていれば、立ち退き料が不要とされる場合もあります。

まとめ

 いずれにせよ、正当事由が認められないと、更新を拒絶できず、もし更新を拒絶できなかった場合には、更新の合意をしないと、法定更新として、期限の定めのない賃貸借契約になります。ただし、当初の契約書に自動更新条項があれば、その場合は、自動的に更新されることとなります。自動更新の場合は契約書の定めに従って期間が定まる点が、期間の定めのない契約となる法定更新の場合とは異なります。

 更新拒絶について、あらかじめ弁護士の意見を聞きたい場合や、交渉を依頼したいという場合、など、更新拒絶、その他賃貸借契約の終了に関する問題について悩んでおられる方は、まずはご相談ください。当事務所では、大家さんからの賃貸借契約に関するご相談の場合、1時間まで相談無料です。まずはお電話か電子メールでご予約の上、立川または所沢の当事務所までご来訪をお願いします。

 

 

【コラム】共有不動産の分割について

2020-08-24

不動産が共有になっているケースがあります。お金を出し合って購入した場合が典型的ですが、相続で生じることもあります。相続による共有の場合は、遺産分割調停・審判という方法がありますが、では、相続以外の原因で共有になっている場合はどうすればよいでしょうか?

 ここでは、相続以外の原因による共有について考えていきます。また、民法上は動産についても共有はあり得ますが、わかりやすいように土地を想定して説明します。

1、共有とは?

共有とは、民法上の概念であり、特定の物を複数人で所有することを言います。不動産などの物の特定の場所を支配しているわけではなく、全体に対して一定の割合で所有しているという概念的な仕組みです。例えば、AさんとBさんが2分の1ずつ共有しているという場合、不動産の東側はAさん、西側はBさんというような一部を所有しているわけではなく、それぞれが全体に対して2分の1ずつ所有しているというふうに観念されます。

 もちろん、持分割合は2分の1である必要はなく、様々な割合がありえます。どのような割合になっているか、は土地など不動産の場合、登記簿謄本(全部事項証明書)をみれば、わかります。

2、共有のメリット、デメリット

 共有のメリットとしては、まず、購入時に複数人で費用を出せばよいので一人一人の負担が小さくて済む、ということが挙げられます。夫婦や親子、その他の親族で共同で購入することがあるのは、一人当たりの資金拠出が少なくて済むから、という動機のことが多いでしょう。

 一方、デメリットとしては、管理に関する事項は持ち分の過半数で決めないといけないゆえに利用が制約される、売却などの処分をしたくても全員の合意が必要、という点が挙げられます。

3、共有を解消するためには?

 相続によるもの以外の共有の解消のためには、協議を行い、うまくいかなければ共有物分割請求訴訟を行なう、という方法があります(民法258条1項)。分割の方法としては、現物分割、代償分割、換価分割、があります。現物分割とは、例えば、土地を共有持ち分に応じて分けることで、もともと一つだった土地を分けて、分けた後の各部分をそれぞれの単独所有とすることです。これに対し、代償分割とは、例えば、共有者の一人が全体を取得する代わりに他の共有者には代償として現金を渡す方法です。換価分割とは、共有物を競売によりお金に換えて、そのお金を共有割合に応じて分けることです。訴訟になると、原則は現物分割であり、代償分割は民法に明記はされてませんが、実際は用いられることがあります。さらに、現物分割ができないとき、または、それによって著しく価値を減少させる恐れがある場合には換価分割が認められます(258条2項)。

 もっとも、訴訟ではなく、交渉で合意できるのであれば、どの方法でも分割が可能です。

 

4、共有物の分割において弁護士ができること

 共有物の分割をしたい場合、弁護士にご依頼いただければ、代理人として、他の共有者との交渉をすることができます。また、交渉が不調に終わり訴訟に進める場合にも、代理人として訴訟手続きを行うことができます。まずは、ご相談ください。お電話か電子メールでご予約の上、立川か所沢の事務所にご来訪をお願いします。

【コラム】原状回復請求について

2020-08-10

賃借人は退去するとき原状回復をする義務があります。通常は、退去時に大家さんの側で見積もりを取って、まず敷金から引き、不足分があれば請求という流れを取るでしょう。

ところが、請求をして支払ってくれない賃借人もいます。これには、請求額に不満があるという場合もあれば、単に手元にお金がないというような場合もあるようですが、いずれにせよ、放っておくと大家さん側が損をしてしまうので、何らかの方法で請求したいところです。

1、内容についての争い

ここで、内容について争われるのは、

1、賃借人による損耗かどうか

2、自然損耗なので原状回復義務の対象外である

3、減価償却をした価値で考えるべきである

という点が多いです。

1については、入居時に立ち合いのもと写真撮影を記録を行い、退去時も再度同様の確認作業を行うことです。単に写真を撮るだけではなく、どの部分の写真の記録なのかわかるようにしておく必要があります。

2については、一般的な用法による消耗は通常損耗とされており(改正法には明記されていますが、従来からそのように解釈されていました)、原則として原状回復請求の対象外となります。(なお、あらかじめ自然損耗も借主負担とする特約を結んでおくことは定め方や内容によっては有効になると考えられています)

3については、国土交通省のガイドラインがあるので、基本的にこれを参考に減価償却すればよいと考えられます。

また、それ以外に、修理範囲が過大であるとして争われるケースもあり、どこまで修理する必要があるかについてもよく吟味する必要があります。また、見積もりは項目ごとに正確に示す必要があり、それができてないと裁判の際に認められない恐れがあります。

2、誰に請求するか?

賃借人本人に請求できるのはもちろん、連帯保証人がいれば、連帯保証人への請求も可能です。通常の保証の場合と異なり、連帯保証の場合は本人と保証人どちらに請求しても良いことになっています。訴訟の場合は、双方を被告にすることができます。

3、まずはご相談を

原状回復は、一見簡単に見えて、法的争点、事実上の争点、いずれも生じうる、ややこしい事件類型だといえます。それゆえ、専門家である弁護士にご依頼いただくことが望ましいと考えます。当事務所では、大家さん側からの賃借不動産に関する相談は初回1時間無料ですので、まずは、気楽にご相談ください。お電話か電子メールでご予約の上、立川か所沢の事務所へのご来訪をお願いします(場合によっては、出張相談も可能です)。

【コラム】家賃未払いによる解除と訴訟

2020-07-21

解除通知を送ったけれども出て行ってくれない

家賃未払いで契約を解除した場合、必ずしも賃借人が自主的に退去してくれるとは限りません。解除の効果自体を争われることもありますが、積極的に争う意思がなくても引っ越し先を探す手間や費用を厭ってなかなか出ていかない方もよくおられます。このような場合、大家さん(オーナー様)としては、どうすればよいのでしょうか?

明け渡しを求める訴訟

内容証明などで退去を求めても退去してくれない場合は、法的な手段で退去してもらうことが考えられます。ここで、自力救済(無断での鍵の交換など)をしてはいけません。自力救済とは、法律で定められた手続きを踏まずに自力で実力行使をして目的を達成しようとする行為を言いますが、これは、原則として違法なことです。民事、刑事の責任を問われかねないので、必ず、法律に基づいた方法をとる必要があります。

 それゆえ、賃貸借解除したにも関わらず退去してもらえない場合は、訴訟を起こして退去を求める必要があります。また、この際、未払いの賃料及び解除日以降の不法占拠に対する損害賠償請求を同時に求める場合が多いです。

 

訴訟にした場合 

 訴訟にした場合に、仮に勝訴が確実な場合でも、判決まで進めるのが得策とは限りません。なぜなら、判決が出ても旧賃借人が退去してくれない場合には、強制執行をする必要がありますが、それにはかなりの費用が掛かるからです。その点、裁判の中で和解をして退去日を定めた方が旧賃借人も一応納得して合意しているため、執行をせずに退去することが期待できるからです。もちろん、退去の日が守られなかった場合は、強制執行をすることもできます。

 強制執行が必要な場合は、費用を準備して裁判所の執行官に申立てをします。実際に執行を行うとなると、執行官は、補助者とともに現場に行き、占有を解き、荷物の運びだしなどを行います。(ただ、執行の決定が出された時点で自発的に退去がされるケースも多いといわれています)

 (旧)賃借人が自主的に動かなくても最終的には退去させることはできるのですが、執行を実際に行なうとなると数十万円程度の費用が掛かることが多いのが欠点です。

まずは弁護士にご相談を

 このように賃料未払いによる解除といっても、実際に退去を実現するまではなかなか大変な場合もあります。その点、弁護士にご依頼頂ければ、交渉や訴訟の代理人として、ご依頼者様の代わりに手続きを行うことができます。まずはご相談ください。

 当事務所は、立川と所沢にあり、大家さんからの賃貸借に関する相談は1時間まで無料です。まずはお電話か電子メールでご予約の上、上記いずれかの事務所にご来訪をお願いします。

【ご案内】顧問契約について

2020-05-05

アパートやマンションを経営しておられる方など、おもに複数の部屋を賃貸に出している方や複数の物件をご所有の地主の方のためのご案内です。

顧問契約を締結いただくと、以下のようなメリットがあります。

・既定の時間内であれば、相談に追加費用が掛からないので、気楽に相談ができる

・通常だと弁護士に聞いてよいかどうか悩むような問題でも、気楽に相談ができる

・不動産に関わらず、それ以外の分野(相続、離婚、交通事故、その他)についても相談ができる

・メールや電話での相談ができる

・繰り返しの相談の場合、一から説明するよりスムーズに進むことが期待できる

・月額1万1000円以上のコースだと交渉や訴訟をご依頼の場合に割引になる

・月額1万1000円以上のコースだと顧問料の範囲で契約書チェックも可能(枚数の制限あり)

*費用等については詳しくは以下をご覧ください。 http://www.tc-law-komon.com/fee/

顧問契約をご依頼いただければ、ご所有の不動産に関する問題について小さな問題でも気楽に相談できるため、問題が大きくなる前に相談することにつながり、紛争の防止に役立ちます。

すなわち、「数年後には退去してもらいたい場合にはどういう内容の契約を結べばよいか?」「土地を一時使用を目的に貸す場合にはどういう点に注意が必要か?」「この程度の用法違反でも退去を求めて大丈夫か?」「更新拒絶の正当事由に当てはまる?」「立ち退き料は必要か?」など、様々な問題について、気楽に相談することができます。

その他、相続や事業承継、交通事故、離婚などの家庭の問題、労働関係、などさまざまな法律問題についてご相談いただくことができます。

当事務所の代表弁護士は一橋大学大学院で修士(経営法)の学位を取得しており、企業法務に熱心に取り組んでいます。

不動産の経営に関する法律問題も、契約書チェック、債権回収、など企業法務と共通するところがあり、また、法律問題の解決を論理的に考えて対処するという意味では、企業法務も不動産に関する法務も同じだと考えています。不動産賃貸借に関する悩みをご相談いただければ、知識と経験を活かして、ベストな解決法を提案させていただきます。

*代表以外の弁護士が対応させていただく場合もございますが、事務所として質の高い法律サービスを提供するように心がけております。

顧問契約を頂かなくてももちろん相談は可能です。ただ、繰り返し法律問題に直面していたり、することが予想される場合は、顧問契約がお勧めです。

なお、顧問契約締結のためには立川、または、所沢、の事務所に一度ご来訪いただく必要があります。

顧問契約を結ぶかどうかの打ち合わせについては特に費用はかかりませんので、まずはご気楽にお問い合わせください。

【お知らせ】2020年ゴールデンウィーク中の営業時間

2020-04-29

当事務所は、2020年4月29日、5月3日から6日はゴールデン・ウィークのため休業とさせていただきます。

それ以外は平常営業です。

当事務所の通常の営業時間は、平日は午前10時から午後10時(電話受付は午後9時30分まで)、土日は午前10時から午後7時(所沢は土日いずれか休業の場合あり)、となっています。ご相談ご希望の方は、お電話か電子メールでご予約の上、立川所沢の当事務所までご来訪ください。不動産に関する相談については、1時間まで無料となっています。

 当事務所には弁護士が4名在籍し、建物明け渡し、賃料請求、原状回復費用、賃料の変更、共有地分割、不動産の相続(遺産分割)、その他、不動産に関連する様々な相談を扱っています。不動産に関して悩んでおられる方は、まずはご相談ください。

 大家さん・オーナー様も、最近の情勢の中でいろいろと大変だとは思いますが、困ったことがあれば、お問い合わせください。当事務所は相談に際して紹介は不要です。不動産に関する相談は、立川、所沢、いずれでも可能です。

【コラム】賃貸借契約の家賃未払いに伴う解除に関する民法の規定と判例における解釈

2020-04-06

マンションやオフィスビルなど建物の賃貸借契約も、借地借家法の定めがない部分については民法は適用されます。そして、家賃の未払いの場合については借地借家法の条文に規定はありません。それゆえ、原則として民法の考え方によることになります。

 そうすると、民法541条の「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」の定めに従い、未払いの家賃の支払いを求めてなお支払われなければ、解除できるように思えます。

 しかし、ここでも、判例は賃借人保護という視点を含めた解釈をしています。すなわち、信頼関係の破壊に至っていないと解除を認めないとしています。信頼関係が破壊されたというには一般的には3か月程度の家賃の滞納が必要だとしています。

 ここで、「3か月滞納があれば解除ができる」と考える大家さんが多いですが、ただ、上記の通り、原則として、まず「相当の期間を定めた催告」をして、その期間内に履行がされなかった時点でようやく解除ができることになります。なお、例外的に無催告解除が認められる場合もあり、例えば、契約で債務不履行の場合には無催告解除ができる旨定めておくとそれが有効になるケースもありますが、契約で定めておいても必ず認められるわけではないです。

 それゆえ、通常は、内容証明郵便で相当な期間を定めて催告を行い、その期間経過後に、今度は、解除の通知を内容証明で送る、という手順をとります。

 以上のように、債務不履行解除については条文上借地借家法に定められていないものの、民法の解釈においてやはり賃借人保護の考え方が反映されているので、注意が必要です。もっとも、信頼関係が破壊されるに至っている場合は、手順を踏めば解除、退去の請求が可能ですので、まずは弁護士にご相談ください。

【コラム】賃料未払いによる明け渡し請求の流れ

2020-03-29

賃料未払いで退去してほしい場合にどのような流れで退去に進むのでしょうか?

まず、弁護士にご依頼の場合、弁護士から催告書を送ります。そこでは、期限を決めて、それまでに支払われない場合は契約を解除する旨書いておきます。(無催告解除が認められる場合は例外的です) 期限までに支払いがない場合は、再度通知を送り、今度は、賃貸借契約を解除する旨、及び、速やかな退去を求める旨、伝えます。なお、この際未払いの賃料及び解除後退去までの損害金の支払いを求める旨も伝えます。なお、解除が認められるためには信頼関係の破壊が必要であり、一般的には賃料未払いが3か月分に達すれば信頼関係が破壊されたとして解除を認める傾向があるとされています。

 上記にも関わらずに退去してもらえない場合は、裁判所に建物明け渡しと賃料等支払いを求めて提訴することが考えられます。

提訴後に相手方から連絡があったり期日に出廷してきた場合には、和解を試みます。この際、期限を定めてそれまでに退去することを内容とする和解を成立させることも多いです。未払い賃料や損害金をどうするかは、時には交渉の対象になりますが、法律上は原則として契約に従って請求できるものです。

 相手方から連絡がなく、あるいは和解が成立しない場合は、判決に進みます。判決が出てもなお退去してもらえない場合は執行を行うことになりますが、この際にはかなり費用が掛かるので、できれば和解等で解決できた方が良いでしょう。

 上記のような交渉や訴訟をご自身で行うことはそれなりに負担が重いと思うので、アパートやマンションなど賃貸物件の賃料未払いに悩んでおられる方は、まずはご相談ください。

【お知らせ】不動産賃貸借に関するオーナー様からのご相談は初回1時間無料です

2020-03-20

不動産賃貸借に関するオーナー様からのご相談は初回1時間無料です。

立川、所沢、いずれでも相談を受け付けています。ご相談ご希望の方は、まずはお電話か電子メールでご予約の上、ご来訪ください。

賃料未払いに対する解除や賃料の請求、用法違反に対する契約解除、原状回復請求、など賃貸不動産に関連する様々なご相談やご依頼を受けております。

また、これから賃貸借を行うという方向けに、賃貸借契約書の作成やチェックも可能です。借地借家法が適用される不動産賃貸借は、基本的に賃借人を保護する方向で法律が作られているため、オーナー様の権利を守るためには法律の規定を熟知した弁護士による作成またはチェックが重要です。不備があると、せっかくオーナー側の権利を守るために入れたつもりの条項が無効になってしまう場合もあります。また、後で思わぬトラブルの原因になることもあります。そういう問題を防ぐためには、まずは、弁護士にご相談ください。

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