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【コラム】家賃未払いによる解除と訴訟

2020-07-21

解除通知を送ったけれども出て行ってくれない

家賃未払いで契約を解除した場合、必ずしも賃借人が自主的に退去してくれるとは限りません。解除の効果自体を争われることもありますが、積極的に争う意思がなくても引っ越し先を探す手間や費用を厭ってなかなか出ていかない方もよくおられます。このような場合、大家さん(オーナー様)としては、どうすればよいのでしょうか?

明け渡しを求める訴訟

内容証明などで退去を求めても退去してくれない場合は、法的な手段で退去してもらうことが考えられます。ここで、自力救済(無断での鍵の交換など)をしてはいけません。自力救済とは、法律で定められた手続きを踏まずに自力で実力行使をして目的を達成しようとする行為を言いますが、これは、原則として違法なことです。民事、刑事の責任を問われかねないので、必ず、法律に基づいた方法をとる必要があります。

 それゆえ、賃貸借解除したにも関わらず退去してもらえない場合は、訴訟を起こして退去を求める必要があります。また、この際、未払いの賃料及び解除日以降の不法占拠に対する損害賠償請求を同時に求める場合が多いです。

 

訴訟にした場合 

 訴訟にした場合に、仮に勝訴が確実な場合でも、判決まで進めるのが得策とは限りません。なぜなら、判決が出ても旧賃借人が退去してくれない場合には、強制執行をする必要がありますが、それにはかなりの費用が掛かるからです。その点、裁判の中で和解をして退去日を定めた方が旧賃借人も一応納得して合意しているため、執行をせずに退去することが期待できるからです。もちろん、退去の日が守られなかった場合は、強制執行をすることもできます。

 強制執行が必要な場合は、費用を準備して裁判所の執行官に申立てをします。実際に執行を行うとなると、執行官は、補助者とともに現場に行き、占有を解き、荷物の運びだしなどを行います。(ただ、執行の決定が出された時点で自発的に退去がされるケースも多いといわれています)

 (旧)賃借人が自主的に動かなくても最終的には退去させることはできるのですが、執行を実際に行なうとなると数十万円程度の費用が掛かることが多いのが欠点です。

まずは弁護士にご相談を

 このように賃料未払いによる解除といっても、実際に退去を実現するまではなかなか大変な場合もあります。その点、弁護士にご依頼頂ければ、交渉や訴訟の代理人として、ご依頼者様の代わりに手続きを行うことができます。まずはご相談ください。

 当事務所は、立川と所沢にあり、大家さんからの賃貸借に関する相談は1時間まで無料です。まずはお電話か電子メールでご予約の上、上記いずれかの事務所にご来訪をお願いします。

【ご案内】顧問契約について

2020-05-05

アパートやマンションを経営しておられる方など、おもに複数の部屋を賃貸に出している方や複数の物件をご所有の地主の方のためのご案内です。

顧問契約を締結いただくと、以下のようなメリットがあります。

・既定の時間内であれば、相談に追加費用が掛からないので、気楽に相談ができる

・通常だと弁護士に聞いてよいかどうか悩むような問題でも、気楽に相談ができる

・不動産に関わらず、それ以外の分野(相続、離婚、交通事故、その他)についても相談ができる

・メールや電話での相談ができる

・繰り返しの相談の場合、一から説明するよりスムーズに進むことが期待できる

・月額1万1000円以上のコースだと交渉や訴訟をご依頼の場合に割引になる

・月額1万1000円以上のコースだと顧問料の範囲で契約書チェックも可能(枚数の制限あり)

*費用等については詳しくは以下をご覧ください。 http://www.tc-law-komon.com/fee/

顧問契約をご依頼いただければ、ご所有の不動産に関する問題について小さな問題でも気楽に相談できるため、問題が大きくなる前に相談することにつながり、紛争の防止に役立ちます。

すなわち、「数年後には退去してもらいたい場合にはどういう内容の契約を結べばよいか?」「土地を一時使用を目的に貸す場合にはどういう点に注意が必要か?」「この程度の用法違反でも退去を求めて大丈夫か?」「更新拒絶の正当事由に当てはまる?」「立ち退き料は必要か?」など、様々な問題について、気楽に相談することができます。

その他、相続や事業承継、交通事故、離婚などの家庭の問題、労働関係、などさまざまな法律問題についてご相談いただくことができます。

当事務所の代表弁護士は一橋大学大学院で修士(経営法)の学位を取得しており、企業法務に熱心に取り組んでいます。

不動産の経営に関する法律問題も、契約書チェック、債権回収、など企業法務と共通するところがあり、また、法律問題の解決を論理的に考えて対処するという意味では、企業法務も不動産に関する法務も同じだと考えています。不動産賃貸借に関する悩みをご相談いただければ、知識と経験を活かして、ベストな解決法を提案させていただきます。

*代表以外の弁護士が対応させていただく場合もございますが、事務所として質の高い法律サービスを提供するように心がけております。

顧問契約を頂かなくてももちろん相談は可能です。ただ、繰り返し法律問題に直面していたり、することが予想される場合は、顧問契約がお勧めです。

なお、顧問契約締結のためには立川、または、所沢、の事務所に一度ご来訪いただく必要があります。

顧問契約を結ぶかどうかの打ち合わせについては特に費用はかかりませんので、まずはご気楽にお問い合わせください。

【お知らせ】2020年ゴールデンウィーク中の営業時間

2020-04-29

当事務所は、2020年4月29日、5月3日から6日はゴールデン・ウィークのため休業とさせていただきます。

それ以外は平常営業です。

当事務所の通常の営業時間は、平日は午前10時から午後10時(電話受付は午後9時30分まで)、土日は午前10時から午後7時(所沢は土日いずれか休業の場合あり)、となっています。ご相談ご希望の方は、お電話か電子メールでご予約の上、立川所沢の当事務所までご来訪ください。不動産に関する相談については、1時間まで無料となっています。

 当事務所には弁護士が4名在籍し、建物明け渡し、賃料請求、原状回復費用、賃料の変更、共有地分割、不動産の相続(遺産分割)、その他、不動産に関連する様々な相談を扱っています。不動産に関して悩んでおられる方は、まずはご相談ください。

 大家さん・オーナー様も、最近の情勢の中でいろいろと大変だとは思いますが、困ったことがあれば、お問い合わせください。当事務所は相談に際して紹介は不要です。不動産に関する相談は、立川、所沢、いずれでも可能です。

【コラム】賃貸借契約の家賃未払いに伴う解除に関する民法の規定と判例における解釈

2020-04-06

マンションやオフィスビルなど建物の賃貸借契約も、借地借家法の定めがない部分については民法は適用されます。そして、家賃の未払いの場合については借地借家法の条文に規定はありません。それゆえ、原則として民法の考え方によることになります。

 そうすると、民法541条の「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」の定めに従い、未払いの家賃の支払いを求めてなお支払われなければ、解除できるように思えます。

 しかし、ここでも、判例は賃借人保護という視点を含めた解釈をしています。すなわち、信頼関係の破壊に至っていないと解除を認めないとしています。信頼関係が破壊されたというには一般的には3か月程度の家賃の滞納が必要だとしています。

 ここで、「3か月滞納があれば解除ができる」と考える大家さんが多いですが、ただ、上記の通り、原則として、まず「相当の期間を定めた催告」をして、その期間内に履行がされなかった時点でようやく解除ができることになります。なお、例外的に無催告解除が認められる場合もあり、例えば、契約で債務不履行の場合には無催告解除ができる旨定めておくとそれが有効になるケースもありますが、契約で定めておいても必ず認められるわけではないです。

 それゆえ、通常は、内容証明郵便で相当な期間を定めて催告を行い、その期間経過後に、今度は、解除の通知を内容証明で送る、という手順をとります。

 以上のように、債務不履行解除については条文上借地借家法に定められていないものの、民法の解釈においてやはり賃借人保護の考え方が反映されているので、注意が必要です。もっとも、信頼関係が破壊されるに至っている場合は、手順を踏めば解除、退去の請求が可能ですので、まずは弁護士にご相談ください。

【コラム】賃料未払いによる明け渡し請求の流れ

2020-03-29

賃料未払いで退去してほしい場合にどのような流れで退去に進むのでしょうか?

まず、弁護士にご依頼の場合、弁護士から催告書を送ります。そこでは、期限を決めて、それまでに支払われない場合は契約を解除する旨書いておきます。(無催告解除が認められる場合は例外的です) 期限までに支払いがない場合は、再度通知を送り、今度は、賃貸借契約を解除する旨、及び、速やかな退去を求める旨、伝えます。なお、この際未払いの賃料及び解除後退去までの損害金の支払いを求める旨も伝えます。なお、解除が認められるためには信頼関係の破壊が必要であり、一般的には賃料未払いが3か月分に達すれば信頼関係が破壊されたとして解除を認める傾向があるとされています。

 上記にも関わらずに退去してもらえない場合は、裁判所に建物明け渡しと賃料等支払いを求めて提訴することが考えられます。

提訴後に相手方から連絡があったり期日に出廷してきた場合には、和解を試みます。この際、期限を定めてそれまでに退去することを内容とする和解を成立させることも多いです。未払い賃料や損害金をどうするかは、時には交渉の対象になりますが、法律上は原則として契約に従って請求できるものです。

 相手方から連絡がなく、あるいは和解が成立しない場合は、判決に進みます。判決が出てもなお退去してもらえない場合は執行を行うことになりますが、この際にはかなり費用が掛かるので、できれば和解等で解決できた方が良いでしょう。

 上記のような交渉や訴訟をご自身で行うことはそれなりに負担が重いと思うので、アパートやマンションなど賃貸物件の賃料未払いに悩んでおられる方は、まずはご相談ください。

【お知らせ】不動産賃貸借に関するオーナー様からのご相談は初回1時間無料です

2020-03-20

不動産賃貸借に関するオーナー様からのご相談は初回1時間無料です。

立川、所沢、いずれでも相談を受け付けています。ご相談ご希望の方は、まずはお電話か電子メールでご予約の上、ご来訪ください。

賃料未払いに対する解除や賃料の請求、用法違反に対する契約解除、原状回復請求、など賃貸不動産に関連する様々なご相談やご依頼を受けております。

また、これから賃貸借を行うという方向けに、賃貸借契約書の作成やチェックも可能です。借地借家法が適用される不動産賃貸借は、基本的に賃借人を保護する方向で法律が作られているため、オーナー様の権利を守るためには法律の規定を熟知した弁護士による作成またはチェックが重要です。不備があると、せっかくオーナー側の権利を守るために入れたつもりの条項が無効になってしまう場合もあります。また、後で思わぬトラブルの原因になることもあります。そういう問題を防ぐためには、まずは、弁護士にご相談ください。

【コラム】賃料が低すぎると考えている大家さんへ

2020-03-12

当初適正な価格で決めた家賃でも時代の流れによって低すぎる状況になることがあります。その場合、「契約だから」我慢するしかないのでしょうか?

実は、状況によっては、賃料を変更する方法はあります。

1、交渉

 まず、賃借人と交渉することが考えられます。期限を定めた契約だと更新のタイミングで変更の交渉することが多いと思いますが、ただ、交渉がまとまらなかったらといって一方的に賃貸借契約を終了することはできません。正当事由があれば解除できますが、賃料について合意できないというだけでは、通常、正当事由にはなりません。もし更新について合意できないまま更新時期を迎えてしまうと法定更新となり、期限の定めのない賃貸借契約となります。それゆえ、契約更新の際に値上げしようとしてもうまくいくとは限りません。また、更新の時期でなくても、交渉を行うことは可能です。もちろん、期限の定めのない賃貸借契約でも同様です。

 なお、弁護士が代理人として交渉することもできますので、自分で交渉するのが大変だと考えておられる場合は弁護士にご相談いただければ、と思います。

2、賃料増額調停

 当事者どうしの話し合いで解決が難しい場合は、裁判所に調停を申し立てることが考えられます。裁判所の手続きではありますが、裁判官が判断をするわけではなく、調停委員を挟んだ話し合いです。賃料増額に関しては、裁判をする前にまずは調停をすることが定められていますので、話し合いは難しいと思う場合も、まずは調停を起こさなくてはなりません。これについても、弁護士が代理人となることができます。

3、賃料増額の裁判

 賃料の増額について交渉でも調停でも合意ができない場合は、裁判をすることが考えられます。これは借地借家法32条に基づくものであり、「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった」(32条1項)ことが求められます。「増減」「上昇または低下」という文言になっているのは賃料増額の場合の他、賃借人側から減額を求める場合にも用いられる条文だから、です。増額を求める場合は、公租公課の増減や土地価格の上昇等によって、あるいは、近隣類似の土地の地代等に比較して、不相当になったことが求められます。つまり、それらの事情に照らして家賃が低すぎると言えれば良いわけです。なお、訴訟の場合、不動産鑑定士による鑑定が行われることがありますが、それなりに費用が掛かります。

 裁判というと裁判所に行くのが大変と思うかもしれませんが、弁護士が代理人として出廷するのでご安心ください。

賃料を増額したいという大家さん(オーナー様)は、まずはご相談ください。ご希望であれば、交渉の段階から代理をすることが可能です。

【コラム】用法違反による解約の可否

2020-03-10

建物の賃借においてはほとんどの場合利用目的を定めると思います。その目的に反している場合、契約違反として催告の上賃貸借契約の解除を行うことができる、というのが民法の基本的な考え方です。ただし、実際のところ、用法違反の結果信頼関係が破壊される程度に至っていないと解除は認められないというのが判例の考え方です。それゆえ、形式的に違反していても必ずしも解除が認められるとは限らず、違反の程度、やむを得ない事情があったか、周辺環境への悪影響の有無、など様々な要素を総合的に判断されます。例えば、設備の無断での改造がある場合は解除が認められる方向に考慮されるでしょうし、名目上は異なる業種でも業態が似ている場合には程度が軽いとして解除を認めない方向に考慮される可能性があり、一方、例えば事務所を作るといいつつ実際には飲食店を開いたような場合には違反の程度が大きいとして解除が認められる可能性は比較的高くなるでしょう。周辺環境を悪化させて同じビルやマンションの他の部屋の賃借人から苦情が来ているような場合には解除が認められる方向で考慮されえます。

 もっとも以上は一般的な話であり、実際は様々な事実が考慮されるので、解除が認められるかの判断は簡単ではありません。賃借人による用法違反に悩んでいる大家さんはまずは弁護士にご相談ください。当事務所でも用法違反を理由とした解約の交渉を扱った経験があるので、まずはご相談ください。

 

【コラム】「自動更新」と「法定更新」

2020-03-02

建物の賃貸借において、自動更新も法定更新もいずれも更新の際に改めて合意をしなくても賃貸借契約が更新されるので、同じようなものだと考えている方もおられると思います。

しかし、実はこの二つは似て非なるもの、なのです。たしかに、いずれにおいても契約は更新されます。しかし、自動更新の場合は期間も含めて更新前と同じ条件で更新されるのに対して、法定更新の場合は期間の定めがない賃貸借契約に変わってしまいます。もっとも、期間の定めがなくても6ヵ月前に通知すれば解除が可能ですが、正当事由が必要です。ただ、正当事由が必要である点は期間の定めがある賃貸借契約の更新拒絶においても同様なので、その点では賃貸人(大家さん)にとっての違いは大きくないでしょう。それよりも賃貸人にとって重要なのは、更新料を請求できるかどうか、です。自動更新であれば、更新料を定めておけば更新の都度請求が可能です。ところが、法定更新だと、一度更新されるとその後は期間の定めがなくなり、結果、更新という概念がなくなるため、更新料の請求ができなくなってしまいます。もっとも、法定更新時にも請求できる、と定めておけば法定更新がされるその1回だけは請求できるとも考えられますが、その後は更新自体がないため困難でしょう。そういう意味では、いちいち更新作業をするのが面倒だと思っている場合で更新料は請求したいという場合は、更新料の定めとともに自動更新に関する条項を契約書に入れておくと良いと考えられます。

 当事務所では、賃貸借契約書の作成やチェックも可能ですので、まずはご相談ください。立川、所沢、どちらの事務所でもご相談が可能です。お電話か電子メールでご予約の上、ご来訪いただければ、と思います。

【コラム】信頼関係破壊の法理

2020-03-01

一般に、債務不履行があれば催告を経て解除できるのが原則です。すなわち、民法541条は、「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」と定めています。この条文を見ると、家賃の未払いに対しても債務不履行として催告を経て解除することができそうです。しかし、実際には、家賃の未払いがあっても必ず賃貸借契約を解除して退去を求めることができるとは限りません。なぜなら、不動産の賃貸借契約の解除には信頼関係破壊の法理が適用されるからです。すなわち、仮に賃料未払いがあっても、それによって貸主と借主の間の信頼関係が破壊される程度に至っていなければ、契約解除は認められません。これは、契約解除による賃借人の不利益が大きいことを考慮したものであると考えられ、一般には信頼関係の破壊に至るには3か月程度の家賃滞納が必要といわれています。

 用法違反も契約違反ですから債務不履行の一種ですが、同様に信頼関係破壊の法理が適用されるため、違反の事実があっても必ず契約解除ができるとは限りません。この場合も違反の程度や影響などを総合的に考慮して信頼関係の破壊の有無が判断されることになります。

 このように、賃貸借契約においては賃借人保護の観点から契約解除については判例上特別な配慮がされているといえます。しかし、長期の賃料未払いや甚だしい用法違反の場合のように解除ができるケースは多くありますので、賃料未払いや用法違反に悩んでいる方はまずは弁護士にご相談ください。弁護士にご依頼いただければ、賃借人と直接話す必要はなく、弁護士が代理人として交渉します。また、訴訟においても弁護士が代理人として出廷します。当事務所でも、家賃未払いや用法違反による契約解除、立ち退き請求の案件を取り扱った経験があります。

 不動産に関する相談は立川、所沢、いずれでも可能です。お電話か電子メールでご予約の上、ご来訪をお願いします。

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