賃借人による家賃の滞納が続く場合、大家さんとしては、タダで物件を貸している状態になり、さらに、他の人に貸すこともできないので、一刻も早く、退去をしてほしいとお考えになるでしょう。しかし、家は生活の本拠であり、家賃の滞納があるからといって、どんな場合でも明渡請求が認められるわけではないのです。
そこで、今回は、賃料の滞納があり、明渡しが認められるケースとそうでないケースをご紹介したいと思います。
〈明渡しが認められやすい場合〉
- ３ヶ月以上の滞納がある場合
そもそも、なぜ、賃料の不払いがあるのに、契約を解除できない場合がある
のかというと、賃貸借契約のように長期に及ぶ継続的な契約というのは、一般に、当事者双方の信頼関係に基づいて締結される、という賃貸借契約の性質が関係しています。つまり、信頼関係に基づいて契約を締結したため、契約を解除する際も、そんなに簡単に解除を認めることはできず、当事者間の信頼関係が破壊されたといえるほどの事情が必要である、ということなのです。そして、
一般的に、３ヶ月以上の滞納があれば、信頼関係が破壊されたといえるだろう、ということなのです。
もちろん、個別具体的な事情によって異なるので、あくまで一例です。
- 無催告解除の特約がある場合
賃貸借契約の契約書の規定では、一般的に、家賃を●ヶ月以上滞納した場合には、催告することなく解除することができるという条項があります。これを、無催告解除の特約と呼びます。この特約がある場合、特約で定めた「●ヶ月以上」という要件を充たすと、解除が認められやすくなると考えられます。
ただ、契約書上の要件を充たすと当然に解除が認められるというわけではなく、催告をしなくても、あながち不合理とは認められないような場合には、無催告で解除をすることができるという趣旨の規定であると考えられています。
そのため、実際には、特約で定めた回数以上の家賃滞納があるだけではなく、大家さんから賃借人に対し、解除に至るまでに督促を行なっていること等が必要と考えられます。
やや専門的なお話であったかと思いますが、上記の内容は、今後の大家さんの対応にかかわる重要なお話です。滞納家賃を回収したい、また、退去を求めたいという場合には、まず弁護士にご相談ください。
