建物明け渡し請求の流れ

家賃滞納を理由とする建物明け渡し請求の一般的な流れは以下の通りです。

(無断転貸など他の理由の場合も催告を必要とするのが原則ですが、例外的に無催告解除ができる場合もあります)

1.家賃滞納

まず、賃借人が家賃を滞納する事態が発生していることが前提です。

建物明け渡し請求の流れ

2.賃借人に対し、家賃支払の催告

賃借人に対し、家賃の支払いがされていないこと、一定期間内に支払をするよう催促を行います。この催促に対し、支払いがない場合には、複数回催促を行うことが考えられます。

催告は、口頭でも問題ありませんが、証拠化するために、書面で送った方がよいでしょう。

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3.賃借人に対し、明け渡し請求

賃借人に対して、①賃料が支払されていないこと②賃借人・賃貸人間の信頼関係を破壊されたものであると考え、賃貸借契約を解除すること③賃借人に、一定期間内に建物を明け渡すよう求めること、を通知します。この通知は書面で送るべきで、内容証明郵便で行われることが多いです。なお、信頼関係の破壊ということが裁判所で認められるのは一般的には滞納が3か月あった場合だといわれています。ただ、あくまで標準的なところであり、事案によっては単純に期間だけで判断できないこともあります。

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4.保証人、連帯保証人に請求

保証人・連帯保証人に対し未払賃料を請求します。

3.の明け渡し請求前でも請求自体は可能ですが、保証人に迷惑をかけたくない、というのが賃借人が滞納した家賃を支払う動機になる場合もあるため、賃貸借契約を解除するタイミングで保証人に請求する場合が多いと思います(もちろん、前の段階で請求しても構いません。特に連帯保証人に対しては本人に断られたり本人に資力がないことを要せず本人に対するのと同時に請求することができます)

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5.賃借人、(連帯)保証人へ訴訟提起

未払い賃料の支払いがされない・明け渡しがされない場合には、賃借人・(連帯)保証人を相手方として、訴訟提起することになります。この場合には、滞納賃料のみならず、延滞金(遅延損害金)も含めて請求することができます。

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6.強制執行

判決が確定した場合には、その判決内容を実現させるために、強制執行を行うことになります。

なお、滞納賃料の強制執行を行う場合には、執行先の財産を調査する必要があります。

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