建物の明け渡し請求を検討すべきタイミング

賃料の滞納があったとき、賃借人に対して、明け渡しを求めるべきか、大家さんはお悩みになると思います。

しかし、滞納があるといっても、1回だけの場合から、数ヶ月に及ぶ場合、あるいは、滞納してはまとめて支払うという事態が繰り返されている場合等、様々なケースが考えられます。

そこで、以下では、いつ、明け渡しを請求すればよいのか、説明したいと思います。

 

〈賃料滞納と契約解除〉

まず、明け渡しの前提として、賃貸借契約の解除が問題になるので、賃料滞納と契約解除の関係から説明します。

賃貸借契約も、売買契約等と同様、「債務」の「不履行」がある場合には、契約を解除することができるとされています。そして、賃料を払う義務は、賃貸借契約に基づく「債務」にあたりますので、賃料の不払いがあった場合は、債務不履行にあたり、賃貸借契約を解除できる可能性があります。

しかし、この契約解除は、賃料不払いがあれば、必ず認められるわけではありません。そこで、どのような場合に、契約解除が認められるかが問題となります。

 

(1)3ヶ月以上の滞納がある場合

なぜ、賃料の不払いがあるのに、契約を解除できない場合があるのかというと、賃貸借契約のそもそもの性質に起因することになります。すなわち、賃貸借契約のように長期に及ぶ継続的な契約というのは、一般に、当事者双方の信頼関係に基づいて締結されると考えられています。そのため、契約を解除する際も、そんなに簡単に解除を認めることはできず、当事者間の信頼関係が破壊されたといえるほどの事情が必要であると考えられています。

そこで、どの程度の滞納があれば信頼関係が破壊されたといえるかという点が問題になりますが、一般的には3ヶ月以上の滞納があれば、信頼関係が破壊されたといえると、考えられています。

もちろん、契約書の内容等、個別具体的な事情によって異なりますが、一般的には、3ヶ月以上の家賃の滞納があれば契約解除が認められやすくなりますので、滞納額がその程度に達したときには、明け渡し請求をすることを検討するべきでしょう。

 

(2)無催告解除の特約がある場合

賃貸借契約の契約書の規定では、一般的に、家賃を●ヶ月以上滞納した場合には、催告することなく解除することができるという条項があります。これを、無催告解除の特約と呼びます。

この特約がある場合、特約で定めた「●ヶ月以上」という要件を充たすと、解除が認められやすくなるでしょう。ただ、この場合も、(1)と同様、契約書上の要件を充たすと当然に解除が認められるというわけではなく、催告をしなくても、あながち不合理とは認められないような場合には、無催告で解除をすることができるという趣旨の規定あると考えられています。

そのため、実際には、特約で定めた回数以上の家賃滞納に加え、解除に至るまでに督促を行なっていること等が必要と考えられますが、以上のような要件を充たす場合には、解除が認められることになりますので、明け渡しを検討する必要があると考えられます。

 

〈早期解決の必要性〉

以上のように、賃料滞納があれば直ちに解除が認められるわけではありませんが、(1)(2)のような場合には、なるべく早く明け渡しを検討する必要があります。

なぜかというと、一般的に、賃料を滞納するという人は、あまり財産を保有していないことが通常であり、時間がたてばたつほど、滞納賃料や損害金の回収が難しくなると考えられるからです。あくまで、一般論でありますが、通常、住居に関する費用は優先的に払われるはずであり、家賃を滞納しているということは、賃借人の生活状況が、家賃までお金がまわらないくらい、既に困窮している可能性があります。

そのため、賃料滞納が1ヶ月・2ヶ月分程度であると、明け渡しが認められない可能性があるものの、滞納分が3ヶ月を超える場合には、一刻も早く明け渡しを求め、同時に未払賃料等の支払を求めていく必要があります。

家賃の滞納に困っている大家さん、一人でお悩みの間に、さらに賃料不払いの可能性が高まっているかもしれません。少しでもお悩みになった場合は、すぐに当事務所にご相談ください。

 

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