【コラム】造作買取請求権とは?

造作買取請求権とは?

建物賃貸借契約が終了したときに、賃借人が賃貸人に対し、賃貸期間中に付加した造作や建物の賃貸人から買い受けた造作の買取を請求する権利です。造作とは、畳、建具、等など建物の設備を言います。賃貸人が払うべき買取価格は時価とさだめられています。
造作買取請求権は借地借家法33条1項において定められており、賃貸人と転借人の関係においても準用されます(同2項)。

造作買取請求権が発生する要件

造作買取請求権が発生する要件は、

  • 建物に付加した造作であること
  • 賃貸人の同意を得て付加したものであるか、賃貸人から買い受けたものであること
  • 建物の賃貸借が終了すること
  • 反対の特約がないこと

です。このうち、反対の特約については、旧借家法では造作買取請求権は強行法規であり合意で排除することは認められませんでしたが、借地借家法の場合は、特約で排除することが可能です。すなわち、借地借家法37条は「第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。」として、一部の条文については賃借人に不利な特約を無効とすることを定めていますが、33条は含まれておらず、事前の特約で排除できることが分かります。
この点が、強行法規とされていた旧借家法の場合との違いです。

造作買取請求権を巡って紛争になる可能性がある場面

造作買取請求権を巡って紛争が生じやすいのは、おもに以下のような点です。

  • 造作に当たるかどうか
  • 造作を付加する時に大家さんの同意を得たかどうか
  • 買取価格である時価はいくらか

という点です。
まず、造作は単なる家具などは含まれず、建物に付加していることで効用を発揮するものを指します。これに該当するかで争われる場合があります。なお、付加しているものであり、付合して賃貸人(建物所有者)の所有となっていた場合(民法242条本文)は対象になりません(ただ、有益費償還請求権の対象となる場合はあります)。
また、造作買取請求権は賃貸人(大家さん)の同意を得て造作を付加したことが条件となっているので、無断で付加した場合は発生しません。そこで、賃貸人の同意を得たかどうかが争いになることがあります。また、買取価格は時価とされているため、もともとの価格の正当性や経年劣化を含め価格をどのように評価するかが問題となりえます。
そのようなもめごとを避けるためには、あらかじめ賃貸借契約書に特約として造作買取請求権が発生しないことを定めておくことが有効です。

造作買取請求権に関する紛争について

造作買取請求権を巡る問題で悩んでおられる方は、まずは弁護士にご相談ください。造作買取請求権は単純なようで実は複雑な問題ですので、ぜひ法律の専門家である弁護士にご相談頂ければ、と思います。
また、事前に賃貸借契約書の記載で造作買取請求権を排除したいがどのように記載してよいかわからない、というように賃貸借契約書の作成を巡って困っている大家さんも、ぜひご相談頂ければ、と思います。

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