【コラム】賃貸借契約の家賃未払いに伴う解除に関する民法の規定と判例における解釈

マンションやオフィスビルなど建物の賃貸借契約も、借地借家法の定めがない部分については民法は適用されます。そして、家賃の未払いの場合については借地借家法の条文に規定はありません。それゆえ、原則として民法の考え方によることになります。

 そうすると、民法541条の「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」の定めに従い、未払いの家賃の支払いを求めてなお支払われなければ、解除できるように思えます。

 しかし、ここでも、判例は賃借人保護という視点を含めた解釈をしています。すなわち、信頼関係の破壊に至っていないと解除を認めないとしています。信頼関係が破壊されたというには一般的には3か月程度の家賃の滞納が必要だとしています。

 ここで、「3か月滞納があれば解除ができる」と考える大家さんが多いですが、ただ、上記の通り、原則として、まず「相当の期間を定めた催告」をして、その期間内に履行がされなかった時点でようやく解除ができることになります。なお、例外的に無催告解除が認められる場合もあり、例えば、契約で債務不履行の場合には無催告解除ができる旨定めておくとそれが有効になるケースもありますが、契約で定めておいても必ず認められるわけではないです。

 それゆえ、通常は、内容証明郵便で相当な期間を定めて催告を行い、その期間経過後に、今度は、解除の通知を内容証明で送る、という手順をとります。

 以上のように、債務不履行解除については条文上借地借家法に定められていないものの、民法の解釈においてやはり賃借人保護の考え方が反映されているので、注意が必要です。もっとも、信頼関係が破壊されるに至っている場合は、手順を踏めば解除、退去の請求が可能ですので、まずは弁護士にご相談ください。

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