【コラム】賃料が低すぎると考えている大家さんへ

当初適正な価格で決めた家賃でも時代の流れによって低すぎる状況になることがあります。その場合、「契約だから」我慢するしかないのでしょうか?

実は、状況によっては、賃料を変更する方法はあります。

1、交渉

 まず、賃借人と交渉することが考えられます。期限を定めた契約だと更新のタイミングで変更の交渉することが多いと思いますが、ただ、交渉がまとまらなかったらといって一方的に賃貸借契約を終了することはできません。正当事由があれば解除できますが、賃料について合意できないというだけでは、通常、正当事由にはなりません。もし更新について合意できないまま更新時期を迎えてしまうと法定更新となり、期限の定めのない賃貸借契約となります。それゆえ、契約更新の際に値上げしようとしてもうまくいくとは限りません。また、更新の時期でなくても、交渉を行うことは可能です。もちろん、期限の定めのない賃貸借契約でも同様です。

 なお、弁護士が代理人として交渉することもできますので、自分で交渉するのが大変だと考えておられる場合は弁護士にご相談いただければ、と思います。

2、賃料増額調停

 当事者どうしの話し合いで解決が難しい場合は、裁判所に調停を申し立てることが考えられます。裁判所の手続きではありますが、裁判官が判断をするわけではなく、調停委員を挟んだ話し合いです。賃料増額に関しては、裁判をする前にまずは調停をすることが定められていますので、話し合いは難しいと思う場合も、まずは調停を起こさなくてはなりません。これについても、弁護士が代理人となることができます。

3、賃料増額の裁判

 賃料の増額について交渉でも調停でも合意ができない場合は、裁判をすることが考えられます。これは借地借家法32条に基づくものであり、「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった」(32条1項)ことが求められます。「増減」「上昇または低下」という文言になっているのは賃料増額の場合の他、賃借人側から減額を求める場合にも用いられる条文だから、です。増額を求める場合は、公租公課の増減や土地価格の上昇等によって、あるいは、近隣類似の土地の地代等に比較して、不相当になったことが求められます。つまり、それらの事情に照らして家賃が低すぎると言えれば良いわけです。なお、訴訟の場合、不動産鑑定士による鑑定が行われることがありますが、それなりに費用が掛かります。

 裁判というと裁判所に行くのが大変と思うかもしれませんが、弁護士が代理人として出廷するのでご安心ください。

賃料を増額したいという大家さん(オーナー様)は、まずはご相談ください。ご希望であれば、交渉の段階から代理をすることが可能です。

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