【コラム】海外勤務や遠方への転勤などで留守の間に短期間貸したが賃料未払いが生じた場合

1,転勤などで家を空ける間貸す場合

 転勤、特に海外赴任などで長期間持ち家を留守にする場合、その間だけ家を貸すということは良く行われています。ところが、資産の有効活用につもりで貸したにもかかわらず、家賃の滞納が発生してしまうケースが多発しています。

 

2,一度貸したら返してもらえない?

 ところで、「家(部屋)は貸したら戻ってこない」と言われることがあります。これは、正当事由がないと更新拒絶できない(期限のない賃貸借の場合の解約も同様)ので、一度賃貸借に出すと容易には返してもらえないということで、上記のような話が住宅を持っている人たちの間で広まったのだと思われます。これは、たしかに、普通借家契約の場合は更新拒絶が難しく、そのような印象を持たれるのもやむを得ないところだと思います。また、定期借家契約でも一度定めると家主側の都合で一方的に期限を変更して立ち退きを求めることはできません。

 しかし、賃料滞納が長期化した場合は、別です。すなわち、賃料未払いは債務不履行ですから、民法に基づいて催告を行なったうえで、賃貸借契約を解除して、立ち退きを求めることができます。すなわち、民法541条本文は「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」と定めます。賃貸借契約も契約の一類型ですから、基本的に、この規定により契約の解除が可能です。もっとも、賃借人保護の必要性から、後述するように信頼関係破壊の法理が用いられており、滞納があったからといって即時に解約と立ち退き請求ができるわけではないですが、賃料未払いが積み重なってきた場合には、訴訟により立ち退きを求めることができます。

 

3,賃料未払いがあったらどうすればいい?

 では、賃料未払いが発生したら、まず何をすればよいでしょうか? 「1回でも滞納があれば契約違反だから解除できる」と思うかもしれません。しかし、基本的に、滞納1回だけでの解除は難しいです。なぜなら、裁判所は、借家契約においては、賃料未払いがあっても信頼関係が破壊されるに至らないと解除を認めないとしており、判例では明確に滞納回数を示されているわけではないものの、3か月分の遅れがあれば解除を認めるというのが一般的な考え方だからです。

 そこで、まず家賃滞納が1回あった時点では、未払い分の速やかな支払いを求めると良いでしょう。ここで、対応が遅いと、多少遅れても問題ないという誤解を与えかねないので、速やかに請求することが望ましいと言えます。契約書に遅延損害金の定めがあれば、遅延損害金も日割りで請求すると良いでしょう。(なお、一般消費者が借主の場合は、消費者契約法により遅損金の上限は年率14.6%に制限されている点に注意が必要です)

 まずは、請求書を通常の郵便で送る(近所ならポストに直接入れる)という方法でも良いですが、内容証明郵便で送ることで相手方に対して、こちらが本気であるという危機感を与えることができます。

 もし、催告をしても滞納が解消されずに滞納分が増えていくようであれば、滞納が3か月に達したら、期間を定めて催告をしたうえで、それでも支払いがなされなければ、賃貸借契約を解除して立ち退きを求めると良いでしょう。なお、この催告と解除は、後で裁判になった場合に争われないように、必ず内容証明郵便で行うべきです。

 解除通知を送ったにもかかわらず退去を拒んでいる場合は、訴訟を起こして立ち退きを求めることが考えられます。訴訟の中でいつまでに退去するという具体的な合意に至ることがあれば、判決を得て執行が必要な場合もあります。

 

4,賃料回収の関係では、事前の対策が重要

 賃料未払いに備えて事前に何をしておくと良いでしょうか?

①賃借人の勤め先を確認しておく

②連帯保証人を付けるように求める

③契約書に遅延損害金についての定めをしておく(ただし一般消費者の場合は年率14.6%以下にする)

ことが考えられます。

 まず、①は、訴訟等で債務名義を得た後にそれでも支払ってもらえない場合に、勤め先がわかっていれば、給与差押えという方法で解決することができるからです。②については、連帯保証人であれば滞納があった場合に賃借人本人ではなく連帯保証人に請求することもできるからです。③については、定めておくことで、遅れてはいけないというプレッシャーを与えることができ、遅れの防止につながります。なお、定めがないと遅延損害金は年率3%の法定利率となってしまいます。

 

5,専門家に相談

 借家(建物賃貸借)の話は、複雑です。ご自身が所有している物件を賃貸に出したいと思う場合は、まずは、法律の専門家である弁護士にご相談頂ければ、と思います。弁護士は、仮に賃料未払いや無断転貸、用法違反、などの問題が起きた場合にも対処できるよう、法的な紛争を想定しつつ、できる限り家主様の不安をなくすように、相談や契約書チェックの業務を行いますので、ご安心ください。

 また、実際に賃料未払いなど問題が生じた場合には、ぜひ、弁護士に交渉などの代理をご依頼頂ければ、と思います。弁護士が入ることで、賃借人側も危機感を持ってすぐに対応することが期待できます。また、それでも対応を得られない場合には法的措置(訴訟など)が必要になりますが、その場合も弁護士であれば速やかに行うことができます。

 人に家や部屋を貸して賃料未払いなどの問題を抱えてしまったという方は、ぜひともご相談ください。また、そのような事態に備えて、家や部屋を貸す前に契約書等をチェックしてほしいというご相談も歓迎します。

 まずは、お電話か電子メールでご予約の上、立川か所沢の当事務所にご来訪頂ければ、と思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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