【コラム】法定更新と自動更新

法定更新とは

 みなさまは法定更新という言葉を聞いたことがあるでしょうか? これは、借地借家法26条に定められた仕組みで、簡単にいうと、期間の定められた建物賃貸借契約においては、更新の合意ができなくても、法律により更新がされるということです。すなわち、

1 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において

2 当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったとき

には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

 ただし、契約期間は定めがないものとなります(同条但書)。定めがない契約の場合も、6か月前に申し入れることで解約は可能です(借地借家法27条)。ただし、正当事由が必要です(借地借家法28条)

なお、ここで注意が必要なのは、上記の更新拒絶通知には正当事由(借地借家法28条)が必要なので、正当事由が認められないと通知がされていないのと同じことになり、法定更新になることです。

自動更新条項とは

 自動更新条項とは、一定期間に解約の申し入れがない場合は従前と同じ内容で更新したこととするという条項で、建物賃貸借契約書に盛り込まれていることが多いです。これは、確かに自動的に更新されますが、契約の効果として生じるものである点が、法定更新とは異なります。この場合は、期間についても、契約で定めたところによることになり、その点が法定更新とは異なります。

なぜ自動更新条項を入れておくのか?

 自動更新条項がなくても、双方何もしなければ、26条1項の通知がされていないわけですから、法定更新により従来と同じ条件で更新したことになります。そうすると、自動更新条項は不要にも思えます。それでも入れておくメリットとしては、期間の定めがあるものとなることが挙げられます。期間の定めがあれば、あらかじめ定めてあると、更新の際に更新料を請求することができます。仮に「法定更新でも請求できる」と定めておいても、法定更新は一度されるとその後期限がない契約となり更新という概念自体がなくなるので、更新料を請求する機会は生じません。その点、自動更新であれば、2年とか3年とか定めた期間ごとに更新料を請求できるというメリットがあります(もちろん、あらかじめ定めておくことが必要です)。

 また、オフィスの賃貸借だと、最初に差し入れた保証金が少しずつ償却され、更新ごとに保証金が追加で発生するような仕組みのところもあるようです。これについても、更新時に支払う仕組みになっていると、更新自体がなくなってしまうと支払ってもらうことが難しくなるでしょう。

 そういう意味で、自動更新条項は大家さん側にとっては重要なものだと言えます。

解釈で迷ったら

 建物賃貸借契約書にはその物件独特の定め方がされている場合があります。上記の更新の問題に限らず、大家さん側が慣れていなくて見様見真似で作ったらしく解釈が難しい契約書になっている場合もあれば、一見大家さん側に有利なものの有効性が微妙な内容が含まれている場合もあります。そのような場合、まずは弁護士にご相談ください。

 借地借家法については、借地人・借家人保護のために民法の契約自由の原則を大きく修正するものであり、旧借地法・借家法の時代から多くの判例が積み重ねられてきました(旧法時代は正当事由の条文などに違いがあることにも要注意です)。契約書も法律、判例に沿って解釈する必要があるので、まずは法律の専門家である弁護士にご相談ください。当事務所では、大家さん(オーナー様)からの不動産賃貸借に関するご相談は、初回1時間無料とさせて頂いております。

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