【コラム】家賃未払いによる解除と訴訟

解除通知を送ったけれども出て行ってくれない

家賃未払いで契約を解除した場合、必ずしも賃借人が自主的に退去してくれるとは限りません。解除の効果自体を争われることもありますが、積極的に争う意思がなくても引っ越し先を探す手間や費用を厭ってなかなか出ていかない方もよくおられます。このような場合、大家さん(オーナー様)としては、どうすればよいのでしょうか?

明け渡しを求める訴訟

内容証明などで退去を求めても退去してくれない場合は、法的な手段で退去してもらうことが考えられます。ここで、自力救済(無断での鍵の交換など)をしてはいけません。自力救済とは、法律で定められた手続きを踏まずに自力で実力行使をして目的を達成しようとする行為を言いますが、これは、原則として違法なことです。民事、刑事の責任を問われかねないので、必ず、法律に基づいた方法をとる必要があります。

 それゆえ、賃貸借解除したにも関わらず退去してもらえない場合は、訴訟を起こして退去を求める必要があります。また、この際、未払いの賃料及び解除日以降の不法占拠に対する損害賠償請求を同時に求める場合が多いです。

 

訴訟にした場合 

 訴訟にした場合に、仮に勝訴が確実な場合でも、判決まで進めるのが得策とは限りません。なぜなら、判決が出ても旧賃借人が退去してくれない場合には、強制執行をする必要がありますが、それにはかなりの費用が掛かるからです。その点、裁判の中で和解をして退去日を定めた方が旧賃借人も一応納得して合意しているため、執行をせずに退去することが期待できるからです。もちろん、退去の日が守られなかった場合は、強制執行をすることもできます。

 強制執行が必要な場合は、費用を準備して裁判所の執行官に申立てをします。実際に執行を行うとなると、執行官は、補助者とともに現場に行き、占有を解き、荷物の運びだしなどを行います。(ただ、執行の決定が出された時点で自発的に退去がされるケースも多いといわれています)

 (旧)賃借人が自主的に動かなくても最終的には退去させることはできるのですが、執行を実際に行なうとなると数十万円程度の費用が掛かることが多いのが欠点です。

まずは弁護士にご相談を

 このように賃料未払いによる解除といっても、実際に退去を実現するまではなかなか大変な場合もあります。その点、弁護士にご依頼頂ければ、交渉や訴訟の代理人として、ご依頼者様の代わりに手続きを行うことができます。まずはご相談ください。

 当事務所は、立川と所沢にあり、大家さんからの賃貸借に関する相談は1時間まで無料です。まずはお電話か電子メールでご予約の上、上記いずれかの事務所にご来訪をお願いします。

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