【コラム】定期借家契約とは?

1,定期借家契約に関する条文
 

借地借家法38条に「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。」と定められています。

 

2,定期借家契約が普通借家契約と異なるのは?
 

普通借家契約の場合、借地借家法により、契約期間の更新を拒絶できる条件が定められています。すなわち、借地借家法28条による正当事由を満たさない限り、更新を拒絶することができません。そして、これに反する特約をしても無効です(30条)。
 これに対し、定期借家では、更新がないことを定めることができます。そうすると、正当事由の有無を検討する必要はなく、期間の経過により賃貸借契約を終了させることができます。

 なお、普通借家契約だと、1年未満の期間を定めると期間の定めがないものとみなされますが(29条1項)、定期借家の場合は、その規定は適用されないので(38条1項但書)、1年未満の定期借家契約も可能です。

3,定期借家契約にするオーナー側のメリット

 普通借家契約(通常の借家契約)だと、期限を定めていても、正当事由がなければ、更新を拒絶できません。正当事由は、賃貸人・賃借人ぞれぞれの建物を必要とする事由、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況、立ち退き料の提供の有無と金額、などにより判断されることとなっていて(28条)、必ずしも認められるとは限らないし、多くの場合、また立ち退き料の負担も発生してしまいます。このように、賃借人を保護するために更新拒絶が制限されているのが普通借家契約です。

 この点、定期借家であれば、期間の経過に伴い賃貸借契約を終了させることができるため、大家さんがその後自分で利用したいと考えている場合や、別のところに貸したいと思っている場合、手続きさえ踏めば必ず期限までに終了させられる定期借家の仕組みは、大家さんの負担を軽くするものと言えます。

4,定期借家契約を締結するためには?

 定期借家契約は、法律で定められた手続きを踏まないと有効になりません。それはすなわち、公正証書などで定期借家契約であることを定めること、および、定期借家では更新がなく期間の満了とともに賃貸借契約が終了することを別書面を交付することで説明すること(38条2項、3項)です。最高裁判例によると、この説明の書面は賃貸借契約書とは別に作成、交付する必要があります(最判平成24年9月13日)。

 要件を満たさないと、普通借家契約として、借地借家法の更新に関する規定の適用を受けてしまい、正当事由がない限り更新拒絶できなくなってしまうので、注意が必要です。

5,定期借家契約でも自動的に終了するわけではない

 大家さんの中には、期間を定めたのだから期限が来れば自動的に終了するだろう、それまでに賃借人は退去するはずだ、と思っている方もおられると思います。しかし、実は、38条4項は期間1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をすることを求めています。

 そうすると、その期間を過ぎた後に通知しても6か月後には終了するとされており(38条4項但書)、さらに、下級審判例は定期借家の期間満了後でも通知は可能だと解しています。ただ、定期借家の期間満了後の通知の効力については反対説もあるので、注意が必要です。

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