【コラム】共有不動産の分割について

不動産が共有になっているケースがあります。お金を出し合って購入した場合が典型的ですが、相続で生じることもあります。相続による共有の場合は、遺産分割調停・審判という方法がありますが、では、相続以外の原因で共有になっている場合はどうすればよいでしょうか?

 ここでは、相続以外の原因による共有について考えていきます。また、民法上は動産についても共有はあり得ますが、わかりやすいように土地を想定して説明します。

1、共有とは?

共有とは、民法上の概念であり、特定の物を複数人で所有することを言います。不動産などの物の特定の場所を支配しているわけではなく、全体に対して一定の割合で所有しているという概念的な仕組みです。例えば、AさんとBさんが2分の1ずつ共有しているという場合、不動産の東側はAさん、西側はBさんというような一部を所有しているわけではなく、それぞれが全体に対して2分の1ずつ所有しているというふうに観念されます。

 もちろん、持分割合は2分の1である必要はなく、様々な割合がありえます。どのような割合になっているか、は土地など不動産の場合、登記簿謄本(全部事項証明書)をみれば、わかります。

2、共有のメリット、デメリット

 共有のメリットとしては、まず、購入時に複数人で費用を出せばよいので一人一人の負担が小さくて済む、ということが挙げられます。夫婦や親子、その他の親族で共同で購入することがあるのは、一人当たりの資金拠出が少なくて済むから、という動機のことが多いでしょう。

 一方、デメリットとしては、管理に関する事項は持ち分の過半数で決めないといけないゆえに利用が制約される、売却などの処分をしたくても全員の合意が必要、という点が挙げられます。

3、共有を解消するためには?

 相続によるもの以外の共有の解消のためには、協議を行い、うまくいかなければ共有物分割請求訴訟を行なう、という方法があります(民法258条1項)。分割の方法としては、現物分割、代償分割、換価分割、があります。現物分割とは、例えば、土地を共有持ち分に応じて分けることで、もともと一つだった土地を分けて、分けた後の各部分をそれぞれの単独所有とすることです。これに対し、代償分割とは、例えば、共有者の一人が全体を取得する代わりに他の共有者には代償として現金を渡す方法です。換価分割とは、共有物を競売によりお金に換えて、そのお金を共有割合に応じて分けることです。訴訟になると、原則は現物分割であり、代償分割は民法に明記はされてませんが、実際は用いられることがあります。さらに、現物分割ができないとき、または、それによって著しく価値を減少させる恐れがある場合には換価分割が認められます(258条2項)。

 もっとも、訴訟ではなく、交渉で合意できるのであれば、どの方法でも分割が可能です。

 

4、共有物の分割において弁護士ができること

 共有物の分割をしたい場合、弁護士にご依頼いただければ、代理人として、他の共有者との交渉をすることができます。また、交渉が不調に終わり訴訟に進める場合にも、代理人として訴訟手続きを行うことができます。まずは、ご相談ください。お電話か電子メールでご予約の上、立川か所沢の事務所にご来訪をお願いします。

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