【コラム】信頼関係破壊の法理

一般に、債務不履行があれば催告を経て解除できるのが原則です。すなわち、民法541条は、「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」と定めています。この条文を見ると、家賃の未払いに対しても債務不履行として催告を経て解除することができそうです。しかし、実際には、家賃の未払いがあっても必ず賃貸借契約を解除して退去を求めることができるとは限りません。なぜなら、不動産の賃貸借契約の解除には信頼関係破壊の法理が適用されるからです。すなわち、仮に賃料未払いがあっても、それによって貸主と借主の間の信頼関係が破壊される程度に至っていなければ、契約解除は認められません。これは、契約解除による賃借人の不利益が大きいことを考慮したものであると考えられ、一般には信頼関係の破壊に至るには3か月程度の家賃滞納が必要といわれています。

 用法違反も契約違反ですから債務不履行の一種ですが、同様に信頼関係破壊の法理が適用されるため、違反の事実があっても必ず契約解除ができるとは限りません。この場合も違反の程度や影響などを総合的に考慮して信頼関係の破壊の有無が判断されることになります。

 このように、賃貸借契約においては賃借人保護の観点から契約解除については判例上特別な配慮がされているといえます。しかし、長期の賃料未払いや甚だしい用法違反の場合のように解除ができるケースは多くありますので、賃料未払いや用法違反に悩んでいる方はまずは弁護士にご相談ください。弁護士にご依頼いただければ、賃借人と直接話す必要はなく、弁護士が代理人として交渉します。また、訴訟においても弁護士が代理人として出廷します。当事務所でも、家賃未払いや用法違反による契約解除、立ち退き請求の案件を取り扱った経験があります。

 不動産に関する相談は立川、所沢、いずれでも可能です。お電話か電子メールでご予約の上、ご来訪をお願いします。

無料相談ご予約・お問い合わせ

 

ページの上部へ戻る

トップへ戻る

本店電話番号リンク 所沢支店電話番号リンク 問い合わせバナー