【コラム】不動産所有者の方が顧問契約を結ぶメリット

1, 不動産を所有して賃貸に出している場合に、生じやすい問題とは?

  • 賃料(家賃)の未払い
  • 原状回復義務の不履行
  • 騒音トラブル
  • 第三者への無断転借
  • 用法違反(住宅用なのにオフィスにしたり、別の業種に転換したり)
  • などの問題が生じがちです。また、賃借人の夜逃げや死亡、無断改築、などより深刻な問題に見舞われることもあります。

2, 自力救済の禁止

問題が起きても、自力救済は認められません。家賃を払わないから鍵を交換して入れなくする、夜逃げが起きたから無断で荷物を処分する、というような自力で権利を実現することはほとんどの場合違法です。

3, 借地借家法の存在

借地借家法により、賃借人は保護されています。民法一般の原則に従って簡単に債務不履行解除をするというわけにもいかない場合があります。また、賃貸借契約の期間経過をもって終了にしたいと思っても更新拒絶できない場合もあります。契約期間に関する特則もあります。
 このように、賃借人保護のために民法の原則が変更されている部分が多いのが借地借家法の特徴です。それによって大家側が不測の損失を被るのを避けるためには、あらかじめ法をよく理解し、法の規定を順守しつつ自己の権利を実現できるように、工夫が必要です。

4, 気楽に相談できる弁護士の必要性

不動産を所有、管理していると細かい問題に悩まされます。一つ一つの問題は一見それほど大きくなくても、積み重なると収益性を損なったり、対応に手間がかかりすぎる、ことが珍しくありません。そういう時、気楽に弁護士に相談できれば、問題を解決し、また、ご自身の負担を軽くすることができます。

5,弁護士ができること

  • 法律相談・・個々の問題にどのように対処すればよいか、質問に答え、最適な解決方法を提示します。賃料未払い、用法違反、無断転借、原状回復費用の未払い、騒音問題、隣地とのトラブル、賃料増額/減額、など様々な問題に対して法律と判例に基づく適切な対応方法をアドバイスします。
    ご自身ではどうしてよいかわからないことでも、弁護士に相談することで法律に則った適切な対処法を知ることができます。
  • 未払い賃料の請求・・賃借人や保証人に対する未払い賃料の請求を代理で行うことができます。交渉で解決できない場合には、訴訟や簡裁の支払督促を利用した請求を行うこともできます。
  • 契約解除や明け渡し請求・・賃料未払いや用法違反を理由とした契約解除と明け渡し請求を代理人として行うことができます。任意交渉が功を奏しない場合には、調停や訴訟を代理人として行うこともできます。
  • 書面の作成・・賃借人に伝えたいことがあるが弁護士が介入するほどのことでもないという場合には、弁護士が書面の作成だけを行うこともできます。
  • 賃料増額に関する交渉・・相場の変動や公租公課の負担増加などにより現行の賃料が不相当となった場合、賃料の増額を求めることができます。その交渉や調停、訴訟を代理で行うことができます。
  • 契約書作成やチェック・・これから部屋や土地を貸したいという場合や、すでに貸していたけど契約書がなかったのでこれから契約書を取り交わしたいという場合、契約書案を作成したり、ご本人様が作成した案をチェックする、ことができます。契約書には賃貸借に関する基本的な取り決めを記載するのみならず、様々な特約条項を入れることもありますが、それらの借地借家法に照らした場合の有効性についても充分な検討が必要です。借地借家法の制約の中で、できるだけ大家さんの希望する効果が得られるように、文言を提案させて頂きます。

6, なぜ顧問契約が望ましいか

顧問契約がなくても弁護士に相談することはできます。では、なぜ顧問契約を結んでおくことが望ましいでしょうか? まずは、顧問契約があれば、気楽に相談できるという点が挙げられます。細かいことを弁護士に相談するのは気が引けるという方は多いですが、毎月顧問料を払っていれば、気兼ねなく相談できます。細かいトラブルのうちに相談して解決しておくことが大きな問題を防ぐためには重要です。
 現にトラブルになっている問題について相談するというだけでなく、賃料増額や契約書の文言の変更など、今後を見据えた問題にも弁護士は対応することができます。顧問契約があって普段から付き合いがある弁護士のほうが気楽にそういう問題についても相談できると思います。
 また、これは業種に関わらず言えることですが、弁護士も繰り返し相談を頂いている顧問先のことには詳しくなるため、問題が生じたときに速やかに回答できるというメリットもあります。どういう業種かわからない、どういう物件がわからない、よりは、いつも相談を頂いている大家さんからのなじみのある物件についてのご相談のほうが、事案の把握にかかる時間が短くて済むため、速やかに回答できることが多くなります。それが速やかな解決につながることが期待できます。

7, 顧問契約の費用はいくらくらいか?

顧問契約を結ぶとどれくらい費用が掛かるでしょうか? 当事務所の場合、月額5000円(税込5500円)から可能です。それ以上のコースもありますが、月額により相談可能な時間や訴訟の場合の費用の割引の有無などが異なります。

 まず最安のコースで申し込んでみて、相談したいことが多く出てきたらグレードアップということも可能です。

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