【コラム】マンションやアパート等の契約更新の拒絶について

建物賃貸借の契約更新拒絶について

建物賃貸借(いわゆる借家。マンションやアパートの賃貸借もこれに当たる)において、契約期間が決まっている場合、大家さんの側から契約更新を拒絶するにはどうしたらよいでしょうか? これについて、一般的な感覚だと、「あらかじめ決められた期間が終わったら契約終了では?」と思うかもしれません。しかし、建物賃貸借の場合、そう簡単ではありません。なぜなら、借地借家法という法律があり、賃借人保護を図っているからです。

 すなわち、借地借家法26条は、「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」と定めています。すなわち、更新を拒絶したい場合は、1年前から6か月前までに通知する必要があり、それをしないと従来と同じ条件で更新したことになってしまいます(法定更新)。また、その場合は、26条但書により、期限の定めがないものとなります。すなわち、従来、2年、3年、など期間を定めていても、以後は期間の定めがなくなるわけです。(その場合も、解除ができないわけではなく、正当事由がある場合に6か月前までに通知することで解除はできます)

更新拒絶には正当事由が必要

では、1年前から6か月前までの間に通知すれば必ず更新を拒絶できるのでしょうか? 実は、そうではありません。更新の拒絶には、正当事由が必要です。すなわち、借地借家法28条に「建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定められています。

 簡単に言うと、家主の側がその建物を必要とする事情(例えば息子や娘が帰ってきて住む、など)、建物自体に関する問題(建て替えの必要性など)、借りている側の状況(例えば、そこを出たら住む場所がないのか、それともセカンドハウスとして使っているだけで解約されても生活には困らないのか、など)、立ち退き料の提供の有無や金額、などの総合的な考慮によって正当事由の有無が判断されるということです。

立ち退き料について

 立ち退き料については、正当事由が弱い時に補完するものという考え方が一般的だと思います。それゆえ、正当事由の程度によって金額が変わってくるという面もあります。また、その物件の賃料も影響することが多いと考えられます。その他引っ越し費用なども考慮されることがあります。一方で、正当事由がしっかりとしていれば、立ち退き料が不要とされる場合もあります。

まとめ

 いずれにせよ、正当事由が認められないと、更新を拒絶できず、もし更新を拒絶できなかった場合には、更新の合意をしないと、法定更新として、期限の定めのない賃貸借契約になります。ただし、当初の契約書に自動更新条項があれば、その場合は、自動的に更新されることとなります。自動更新の場合は契約書の定めに従って期間が定まる点が、期間の定めのない契約となる法定更新の場合とは異なります。

 更新拒絶について、あらかじめ弁護士の意見を聞きたい場合や、交渉を依頼したいという場合、など、更新拒絶、その他賃貸借契約の終了に関する問題について悩んでおられる方は、まずはご相談ください。当事務所では、大家さんからの賃貸借契約に関するご相談の場合、1時間まで相談無料です。まずはお電話か電子メールでご予約の上、立川または所沢の当事務所までご来訪をお願いします。

 

 

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